Рынок недвижимости Китая: кризис, причины и цифры

Рынок недвижимости Китая с 1998 по 2021 год рос на двух потоках денег: города продавали девелоперам право на землю, а девелоперы продавали квартиры до ввода и строили на деньги покупателей. Когда государство ограничило долг девелоперов, оба потока развернулись. К 2025 году продажи жилья и доходы городов от земли упали вдвое, а новых домов закладывают в три с лишним раза меньше.

В предыдущей части мы разобрали, как Сингапур, Гонконг и Япония отвечали на дефицит земли. Китай решал задачу скорости: к концу 2025 года в его городах жили две трети населения. Модель денег, которую он для этого выбрал, Россия знает по 2000-м годам: покупатель платит за квартиру, которой ещё нет.

Как в Китае появился рынок жилья

За восемь лет, с 1990 по 1998 год, Китай перешёл от раздачи квартир через работодателей к рынку, где жильё покупают у девелопера. Хватило трёх документов.

Сначала Госсовет разделил собственность на городскую землю и право пользоваться ею: земля осталась государственной, право на неё стали продавать на срок. Затем закон 1994 года разрешил продавать квартиры до ввода, когда земля оплачена и в дом вложена часть сметы. В 1998 году Госсовет велел прекратить выдавать квартиры через работодателей, и у девелопера появился массовый покупатель.

Земельные финансы: город живёт с продажи земли

К пику бума продажа земли давала городам Китая почти половину собственных доходов. За следующие четыре года этот доход упал вдвое.

Механика замкнутая: город продаёт участок девелоперу на торгах и на эти деньги строит дороги, метро и школы. Чем дороже продаются квартиры, тем дороже город продаст следующий участок. Был и личный мотив: местных руководителей, напоминают экономисты Кеннет Рогофф и Юаньчэнь Ян, повышали по темпам роста, а стройка даёт рост, который легко измерить.

В 2021 году земля принесла местным бюджетам 8,71 трлн юаней, по нашему расчёту на данных Минфина КНР — 44% собственных доходов без переводов из центра. В 2025 году выручка была вдвое меньше, а её доля упала до четверти.

ВыводЦена участка держится на ожидании будущих продаж квартир: продажи в Китае упали вдвое, и вдвое упала выручка городов от земли. Землю, купленную на пике, стоит проверять сценарием падения спроса.

Продажа с котлована: стройка на деньги покупателя

Чем быстрее рос рынок, тем большую часть стройки девелоперы оплачивали деньгами покупателей. В 2021 году авансы и ипотека дали больше половины всех денег китайских девелоперов: ипотеку банк тоже перечисляет девелоперу за покупателя.

Закон 1994 года требует тратить деньги от продаж до ввода на этот же дом, но как это проверять, решали местные власти. Механизма, который держал бы деньги покупателя вне досягаемости девелопера, в законе нет.

Отсюда цикл, на котором выросли крупнейшие компании: участок, продажи, на авансы следующий участок, снова продажи. Пока продажи растут, цикл ускоряется. Когда они падают, он работает в обратную сторону: нет авансов, нечем достраивать начатое и платить по долгам.

ВыводРост на авансах разгоняет сам себя и так же быстро разворачивается. В России с 2019 года деньги покупателя до ввода лежат в банке, и темп роста девелопера задаёт банк.

Масштаб: Китай рядом с Россией и США

Стройка в Китае выросла до размеров, которые в разы превосходят российский рынок и тянут за собой экономику страны. В пиковом 2021 году девелоперы ввели 730 млн м² жилья, а продали вдвое больше: продажа шла с котлована.

в 16 разбольше жилья ввели девелоперы Китая в 2021 году, чем Россия ввела многоквартирных домов в 2025-м

Рогофф и Ян оценили вес недвижимости и стройки со смежными отраслями почти в четверть ВВП Китая с поправкой на импорт, у США по той же методике около 15%.

«Три красные линии»: как закрыли кредит

Обвал начался с решения государства. В августе 2020 года Народный банк Китая и Минстрой КНР собрали крупнейших девелоперов, включая Evergrande, и ограничили им долг относительно активов, капитала и денег на счетах. От числа нарушенных «красных линий» зависело, можно ли компании занимать дальше.

Evergrande попала в худшую группу и осталась только с авансами, а за ними пришлось идти через скидки на квартиры. В декабре 2021 года Fitch признала её дефолт, в январе 2024 года суд Гонконга постановил ликвидировать группу с обязательствами больше 2 трлн юаней.

За ней не смог заплатить по долгу Country Garden, а покупатели недостроя летом 2022 года начали публично отказываться платить ипотеку: к середине сентября, по подсчёту сайта WeNeedHome, бойкот шёл в 343 проектах.

ВыводОдна встреча в Народном банке поменяла правила финансирования всей отрасли, и первыми упали те, кто рос на долгах. Устойчивее тот, чьи продажи до ввода покрывают стройку: в России от этого прямо зависит ставка кредита.

Торможение в цифрах: рынок сжался вдвое и падает дальше

С 2021 по 2025 год китайский рынок жилья сжался примерно вдвое, и в 2026 году падение продолжилось. Быстрее всего сократились новые стройки.

Что считаем	2025 год к пику 2021-го	Что это значит
Продажи новых квартир	вдвое меньше	сжался главный источник денег на стройку
Новые стройки	в три с лишним раза меньше	новых домов почти не закладывают
Ввод жилья	на две пятых меньше	достраивают начатое до кризиса
Доходы городов от земли	вдвое меньше	у городов меньше денег на дороги и школы
Инвестиции в девелопмент	почти вдвое меньше	доля в ВВП вернулась почти к уровню середины 1990-х

По данным Национального бюро статистики КНР, за восемь месяцев 2026 года инвестиции упали ещё на пятую часть, новые стройки на четверть. На конец 2025 года непроданными стояли 766 млн м² готовых площадей, больше половины из них — жильё, и часть ждёт покупателя дольше трёх лет. Сменился и сам рынок: в 2025 году новостроек продали больше, чем вторичного жилья, а за восемь месяцев 2026 года вторичка их обогнала.

ВыводКогда готового жилья много, новостройка конкурирует с квартирой, в которую можно заехать сразу. Девелоперу в таком городе нужен продукт, которого во вторичке нет, иначе остаётся скидка.

Разворот: аренда, доступное жильё и реформа продаж до ввода

С 2024 года Китай делает ставку на аренду и доступное жильё. В июле 2024 года руководство КНР записало в решение пленума ЦК равноправие аренды и покупки, доступное жильё для работающих семей, отмену ограничений на покупку и реформу продаж до ввода. В 2025 году под доступное и арендное жильё начали строить или выкупили больше миллиона квартир и комнат, а банки по «белым спискам» кредитуют достройку.

Китай подошёл к развилке, которую Россия прошла в 2018–2019 годах: отделить деньги покупателя от девелопера до ввода дома.

Что эскроу закрывает, а что нет

Россия сменила модель незадолго до китайского кризиса. До июля 2019 года она работала по китайской схеме в меньшем масштабе: деньги дольщиков по 214-ФЗ шли застройщику напрямую, и закон тоже перечислял, на что их можно тратить. Цена этой схемы в 2000-х — обманутые дольщики, о них часть 19. Теперь деньги лежат на эскроу до ввода, и через эскроу, по данным ЦБ, строится почти всё многоквартирное жильё.

Риск	Китай до 2021 года	Россия с 2019 года
Деньги покупателя уходят на чужой проект или новую землю	запрет в законе, контроль на местах	закрыт: деньги в банке до ввода
Покупатель теряет деньги при банкротстве девелопера	недострой и бойкот ипотеки	закрыт: деньги возвращаются
Квартиры не продаются	сотни миллионов метров готового непроданного	открыт: риск у девелопера и банка
Деньги дорожают	долг ограничили «красные линии»	открыт: чем ниже покрытие эскроу, тем выше ставка
Построили не то и не там	готовое жильё годами ждёт покупателя	открыт: продукт проверяет только покупатель

Эскроу забрало у покупателя риск потерять деньги и отдало девелоперу риск спроса, сделав его дороже. На середину 2026 года, по данным ЦБ, деньги на эскроу покрывают около двух третей долга по проектным кредитам, и каждый метр, проданный до ввода, удешевляет кредит на весь дом. Механику мы разбирали в первой части, а как эскроу поменяло продукт, расскажем в части 21. Почему метры не продаются, показывает наше исследование сделок, которые не случились. В следующей части — Дубай, Эр-Рияд и новая столица Египта: города, построенные с нуля под спрос, которого ещё нет.

Выводы для девелопера

Цена земли держится на ожидании продаж. Участок, купленный на пике, считайте и при падении спроса.
Рост на авансах покупателей разворачивается при первом падении продаж. В России эту модель закрыло эскроу, и темп роста теперь задаёт банк.
Правила финансирования может поменять одно решение регулятора. Чем больше продано до ввода, тем меньше девелопер зависит от таких решений и от цены денег.
Готовое непроданное жильё конкурирует с новостройками. Где его много, котлован продаётся продуктом, которого во вторичке нет.
Эскроу защищает покупателя, риск спроса и цена денег остались на девелопере. Продажи до ввода стоит планировать под график наполнения эскроу, как часть финансовой модели.

Источники

National Bureau of Statistics of China. National Real Estate Development and Sales in 2021. 18.01.2022.
National Bureau of Statistics of China. 2025年全国房地产市场基本情况 (рынок недвижимости в 2025 году). 19.01.2026.
National Bureau of Statistics of China. 2026年1—8月份全国房地产市场基本情况 (январь–август 2026 года). 15.09.2026.
National Bureau of Statistics of China. Статистический бюллетень о народном хозяйстве и социальном развитии КНР за 2025 год. 28.02.2026.
Минфин КНР: исполнение бюджета за 2021 год (Национальная комиссия по развитию и реформам, 02.2022) и за 2025 год (Синьхуа и China News, 30.01.2026).
Госсовет КНР. Временное положение о передаче права пользования городской государственной землёй, постановление № 55. 19.05.1990.
Закон КНР об управлении городской недвижимостью. 05.07.1994, ст. 45.
Госсовет КНР. Уведомление об углублении реформы городского жилья, № 23. 01.07.1998.
Решение ЦК КПК о дальнейшем всестороннем углублении реформ. Июль 2024.
Rogoff K., Yang Y. Peak China Housing. NBER Working Paper 27697, август 2020.
High Court of Hong Kong. Re China Evergrande Group, HCCW 220/2022, решение от 29.01.2024.
«Три красные линии», дефолт Evergrande по Fitch (09.12.2021), неплатёж Country Garden (10.10.2023), бойкот ипотеки по данным WeNeedHome, «белые списки»: Wikipedia, статьи «Three red lines», «三道红线» и «Chinese property sector crisis», со ссылками на Bloomberg, Reuters, Синьхуа и Fitch.
Росстат: ввод жилья в 2025 году — РБК Недвижимость, 30.01.2026.
U.S. Census Bureau. New Residential Construction, December 2025.
Банк России. О проектном финансировании строительства жилья во II квартале 2026 года; то же за III квартал 2024 года.
Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004, ст. 15.4 и 18; Федеральный закон № 478-ФЗ от 25.12.2018.

Коротко

Китайский бум держался на двух потоках денег: города продавали девелоперам право на землю, девелоперы продавали квартиры до ввода. Больше половины денег девелоперов приходило от покупателей.
Когда в 2020 году государство ограничило долг девелоперов, цепочка пошла в обратную сторону: за четыре года продажи жилья и доходы городов от земли упали вдвое.
Падение продолжается и в 2026 году, а вторичка в Китае уже обгоняет новостройки по продажам: котлован конкурирует с квартирой, в которую можно заехать сразу.
Российское эскроу с 2019 года закрыло риск, на котором в Китае потеряли покупатели. Риск спроса и цену денег оно оставило девелоперу.

Ответы на вопросы

Почему в Китае начался кризис недвижимости?

Девелоперы росли на авансах покупателей и долгах, а города жили с продажи им земли. В 2020 году государство ограничило долг девелоперов «тремя красными линиями», продажи начали падать, и цепочка пошла в обратную сторону.

Что такое «три красные линии»?

Правила Народного банка Китая и Минстроя КНР 2020 года. Они ограничили долг девелопера относительно его активов, капитала и денег на счетах. От числа нарушенных линий зависело, можно ли компании занимать дальше.

Что случилось с Evergrande?

В декабре 2021 года Fitch признала её дефолт. В январе 2024 года Высокий суд Гонконга постановил ликвидировать компанию, обязательства которой превышали 2 трлн юаней, а в 2025 году её акции исключили из листинга.

Насколько упал рынок жилья в Китае?

По данным Национального бюро статистики КНР, с 2021 по 2025 год продажи новых квартир сократились вдвое, а новых строек стало в три с лишним раза меньше. В 2026 году падение продолжается.

Есть ли в Китае эскроу, как в России?

Единого механизма нет. Закон 1994 года требует тратить деньги от продажи квартир до ввода на этот же дом, но контроль устанавливают местные власти. Реформу продаж до ввода руководство КНР записало в решение пленума ЦК в 2024 году.

Может ли китайский сценарий повториться в России?

Ту часть, где покупатель теряет деньги, в России с 2019 года закрыло эскроу. Риск того, что квартиры не продадутся, остался у девелопера и банка: при низких продажах ставка проектного кредита растёт.