Жилищные кооперативы Европы: кто строит без девелопера

Без девелопера многоквартирное жильё в Европе строят пять типов заказчиков: строительные группы будущих жильцов, жилищные кооперативы, некоммерческие жилищные ассоциации, сам город и общественные земельные тресты. Их жильё обходится жильцам на 15–40% дешевле рыночного при сопоставимом качестве. Платят за это темпом: группа собирается годами, а доля такого жилья почти нигде не растёт, даже когда город даёт землю.

В девятой части мы разобрали, как право на землю решает, кто забирает прирост её стоимости. Эта часть — о тех, кто получает землю и строит на ней без девелоперской маржи.

Кто строит жильё без девелопера

В Европе многоквартирные дома без девелопера строят давно и в заметных объёмах, а в России такой опыт почти исчез. У нас больше половины ввода дают частные дома, которые семьи строят для себя, а жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) дают доли процента, по данным Росстата за 2025 год.

Европейских заказчиков без девелопера пять типов:

строительная группа: будущие жильцы сами покупают участок и нанимают подрядчика;
жилищный кооператив: владеет домом и сдаёт квартиры членам по себестоимости;
жилищная ассоциация: некоммерческая компания, сдаёт жильё по регулируемой цене;
город: строит и сдаёт сам;
земельный трест: община владеет землёй и держит жильё на ней доступным.

Общее у всех пяти одно: в цене нет прибыли за риск продаж.

Германия: строительные группы

Строительная группа убирает из цены маржу девелопера и расходы на продажи, но забирает себе его риск. Будущие жильцы (Baugruppe или Baugemeinschaft) сами покупают участок, нанимают архитектора и подрядчиков и после ввода делят дом на квартиры, поэтому удорожание и сдвиг сроков ложатся на них.

По оценке Корда Зёльке, бургомистра Тюбингена по строительству, группа обходится жильцам на 15–20% дешевле покупки у девелопера. Исследование Герда Куна и Тильмана Харландера для фонда LBS дало близкую оценку.

Тюбинген сделал группы главным инструментом развития. Город выкупает бывшие военные и промышленные площадки, готовит план и инфраструктуру и продаёт участки по фиксированной цене. Раз цена одна, соревнуются концепты: комиссия из депутатов, чиновников и горожан выбирает проект по тому, что он даст кварталу. С середины 1980-х город почти не выходил за свою черту и дал новое жильё примерно 15 000 человек при населении около 90 000.

ВыводСкидка строительной группы — ориентир того, сколько покупатель платит девелоперу за скорость и снятый с него риск. Если девелопер не показывает ни того, ни другого, его маржа выглядит переплатой.

Фрайбург-Вобан: квартал, который строили 15 лет

Вобан во Фрайбурге показывает обе стороны модели: квартал без девелопера вышел разнообразным и энергоэффективным, но заселялся около 15 лет. Город отдал приоритет группам и кооперативам перед девелоперами, внешний вид домов не регламентировал и нарезал участки разного размера.

Одна из групп построила здесь первый в Германии многоквартирный пассивный дом с минимальным расходом энергии, а всего таких домов по инициативе жителей появилось больше трёх десятков.

Темп теряется на старте. Группа начинает стройку, когда собрала участников и деньги на весь дом. Девелопер стартует с банковским кредитом и продаёт квартиры по ходу стройки.

Нидерланды и Англия: жилищные ассоциации

Жилищные ассоциации строят много, но рынок растёт быстрее, и их доля медленно снижается. В Нидерландах жилищным корпорациям на начало 2025 года принадлежало 28,2% жилого фонда, по данным статистического бюро CBS, а в 2012 году было 30,7%.

Корпорации сдают жильё по регулируемой цене без цели заработать, их история идёт от закона о жилье 1901 года. В 2025 году они сдали почти треть всего нового жилья страны, рекорд с 2012-го. Но за эти годы весь фонд рос вчетверо быстрее, чем фонд корпораций.

В Англии та же картина. Ассоциациям и муниципалитетам принадлежит около шестой части жилого фонда, а в годовом приросте их доля меньше, примерно седьмая часть.

ВыводДаже с государственными кредитами и большим вводом некоммерческий сектор теряет долю, если частный рынок растёт быстрее. Прирост жилья и в этих странах дают в основном частные заказчики.

Вена: город как арендодатель

Вена держит у себя большую часть жилья и этим сдерживает аренду, хотя на полтора десятилетия перестала строить сама. Около двух пятых венских домохозяйств живут в муниципальных квартирах или квартирах некоммерческих товариществ, по микропереписи Statistik Austria за 2024 год. Муниципальной компании Wiener Wohnen принадлежит около 220 000 квартир, в них живёт каждый четвёртый венец.

В среднем по Австрии квадратный метр в муниципальной квартире с коммунальными платежами обходится почти на треть дешевле, чем в частной: 8 евро против 11,6 в 2024 году.

Темп город при этом терял. В 2004 году Вена построила последний на 15 лет муниципальный дом и ограничилась планированием и субсидиями. Следующий, Barbara-Prammer-Hof, открылся только в 2019 году.

ВыводНизкую аренду Вене обеспечивает уже построенный собственный фонд, поэтому она держится и в годы, когда город не строит. Сдержанная цена и быстрый ввод — разные задачи, и некоммерческие модели решают первую.

Цюрих: кооперативы на городской земле

Цюрих хочет вывести из рынка треть арендного жилья к 2050 году, но доля некоммерческих владельцев стоит на месте. На конец 2023 года им принадлежало 27% арендных квартир, которые они сдают по себестоимости.

на 41%ниже медианная аренда квадратного метра у некоммерческих владельцев Цюриха, чем у остальных, 2024 год

Основная часть фонда у кооперативов, около 41 000 квартир. Часть стоит на городской земле, полученной в долгосрочное право застройки (Baurecht, аналог аренды земли на десятилетия). Кооперативы дома не продают, поэтому квартиры не возвращаются на рынок.

Кооператив Kalkbreite построил на городской земле дом над трамвайным депо с жильём, офисами, магазинами и кафе, проект получил архитектурную премию кантона. От создания кооператива до заселения прошло семь лет, примерно вдвое дольше среднего цикла многоквартирного дома в России.

За 2020–2023 годы некоммерческим владельцам досталась примерно шестая часть прироста арендного фонда, меньше их доли. В сопоставимом учёте доля даже чуть снизилась, хотя город покупает дома и раздаёт землю.

ВыводКооперативная квартира уходит с рынка навсегда, но такой фонд растёт медленнее рынка даже там, где город сам даёт землю. Рынок девелопера он сжимает десятилетиями, без резких переделов.

Земельный трест и самострой по правилам

Общественные земельные тресты (community land trust, CLT) пришли из США, а теперь в Англии и Уэльсе их больше, чем на родине, свыше 500. Трест владеет землёй от имени местных жителей и следит, чтобы жильё оставалось доступным по местным доходам для каждого следующего владельца.

Самый радикальный эксперимент — Остерволд в Нидерландах. План 2013 года разрешает там 15 000 домов, но больше половины территории остаётся под сельским хозяйством. Жители сами покупают участки и сами прокладывают дороги и канализацию. Срок завершения власти не ставили: стройка целиком в руках частных лиц.

Выводы для девелопера

Во всех примерах некоммерческий заказчик выигрывает в цене и уступает девелоперу в темпе. В России у жилищно-строительных кооперативов самая скромная доля за всю историю учёта: 0,3% ввода жилья в 2025 году против 7,6% во второй половине 1960-х, по данным Росстата. Причины записаны в законах.

Кооператив в многоэтажном городе девелоперу не конкурент. По статье 110 Жилищного кодекса ЖСК может строить одновременно только один многоквартирный дом выше трёх этажей, исключение — кооперативы по закону 161-ФЗ.
Землю в России получает тот, кто больше заплатит. Государственные и муниципальные участки по статье 39.3 Земельного кодекса по общему правилу продаются на аукционе, и у группы жильцов мало шансов против девелопера с проектным кредитом. Пока доступ к земле устроен так, модели из этой части в России не заработают.
Маржу девелопера покупатель оплачивает за скорость и снятый риск. Группа экономит 15–20% и платит за это годами ожидания и риском удорожания, поэтому в продажах стоит показывать срок и предсказуемость цены.
Где город продаёт участок по фиксированной цене, как Тюбинген, землю выигрывает концепт. Девелоперу, который идёт на такие площадки, нужно считать пользу для квартала частью продукта и уметь её доказать.
Некоммерческие модели снижают цену и почти не добавляют объёма: даже при поддержке города их доля почти нигде не растёт. Основной ввод в Европе по-прежнему даёт частный рынок.
Спросу на жильё по себестоимости в России уйти некуда, он остаётся у девелопера. Этим покупателям цена важнее срока, под них нужен свой продукт и своё сообщение.

О стране, где правила рынка жилья написали ипотека и зонирование, — следующая часть, о США.

Источники

Росстат. Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации, 1918–2025.
Жилищный кодекс РФ, статья 110; Земельный кодекс РФ, статья 39.3; Федеральный закон № 161-ФЗ от 24.07.2008.
Инвестиционно-строительный цикл в 2025 году — М. Хуснуллин, ТАСС, 09.06.2026.
Soehlke C. Quartiere, neue Akteure, Innovationen: Tübinger Erfahrungen und Strategien. Universitätsstadt Tübingen, 2019.
Kuhn G., Harlander T. (Hrsg.) Baugemeinschaften im Südwesten Deutschlands. LBS-Stiftung Bauen und Wohnen, 2010.
Stadt Freiburg im Breisgau. Quartier Vauban: Infotafeln; Statistisches Jahrbuch Freiburg 2013.
CBS. Voorraad woningen; eigendom, type verhuurder, bewoning, regio, 2012–2025 (таблица 82900NED).
CBS. Meer nieuwbouw van woningcorporaties in 2025. 24.03.2026.
Woningwet, Wet van 22 juni 1901, Staatsblad 158.
Ministry of Housing, Communities and Local Government. Dwelling Stock Estimates, England: 31 March 2024. 2025.
Statistik Austria. Wohnen 2024: Mikrozensus-Wohnungserhebung. 2025.
Wiener Wohnen. Municipal housing in Vienna; wohnfonds_wien. Über uns.
ORF Wien. Erster neuer Gemeindebau fertig. 05.11.2019.
Stadt Zürich. Umsetzung wohnpolitischer Grundsatzartikel: Bericht 2020–2023. 2024.
Genossenschaft Kalkbreite. Kalkbreite: Daten zum Bau.
National Community Land Trust Network. What is a community land trust.
Gemeente Almere. Structuurvisie Oosterwold, 2013; de Volkskrant, «In het Wilde Oosten van Almere bouwen bewoners alles zelf», 06.01.2022.

Коротко

Без девелопера жильё в Европе строят строительные группы будущих жильцов, кооперативы, жилищные ассоциации, город и земельные тресты. В цене нет маржи за риск продаж: в Цюрихе аренда у некоммерческих владельцев на 41% ниже, чем у остальных.
Платят за это темпом. Группа начинает стройку, только собрав людей и деньги на весь дом, а доля некоммерческого жилья в Нидерландах, Англии и Цюрихе не растёт даже при поддержке государства.
Скидка строительной группы, 15–20% к цене девелопера, показывает, сколько покупатель платит девелоперу за скорость и снятый с него риск.
В России кооперативы почти исчезли: закон разрешает ЖСК строить одновременно только один дом выше трёх этажей, а государственную землю продают на аукционе тому, кто больше заплатит.

Ответы на вопросы

Что такое Baugruppe?

Строительная группа будущих жильцов. Она сама покупает участок, нанимает архитектора и подрядчиков и после ввода делит дом на квартиры. Так застроены квартал Вобан во Фрайбурге и Французский квартал в Тюбингене.

Насколько дешевле строить без девелопера?

По оценке города Тюбинген, строительная группа обходится на 15–20% дешевле покупки у девелопера, исследование Куна и Харландера дало близкую оценку. Риск удорожания и задержек при этом несут сами жильцы.

Сколько венцев живут в социальном жилье?

Около двух пятых домохозяйств: примерно поровну в муниципальных квартирах и в квартирах некоммерческих жилищных товариществ, по микропереписи Statistik Austria за 2024 год. Муниципальной компании Wiener Wohnen принадлежит около 220 000 квартир.

Какая доля жилья у жилищных корпораций в Нидерландах?

Чуть больше четверти жилого фонда, 28,2% на начало 2025 года, по данным статистического бюро CBS. С 2012 года доля медленно снижается: фонд страны растёт быстрее, чем фонд корпораций.

Есть ли жилищные кооперативы в России?

Есть, их предусматривает Жилищный кодекс. Но в 2025 году ЖСК дали 0,3% ввода жилья, а закон запрещает им строить одновременно больше одного многоквартирного дома выше трёх этажей, кроме кооперативов по закону 161-ФЗ.

Что такое community land trust?

Общественный земельный трест: некоммерческая организация, которая владеет землёй от имени местных жителей и держит жильё на ней доступным по местным доходам. Модель пришла из США, а в Англии и Уэльсе таких трестов сейчас больше 500.