NEOM и недвижимость Дубая: кто живёт в новых городах

Новый город с нуля проверяется одним вопросом: кто будет в нём работать. Дубай вырос на торговле, порте и притоке людей, а нефть по данным за 2022 год давала ему около 2% ВВП. Саудовский NEOM с городом-линией The Line и новая столица Египта начали с масштаба и инфраструктуры. К осени 2026 года стройка The Line остановлена, в новую столицу Египта правительство переехало, а жилые районы в 2023 году стояли полупустыми.

В предыдущей части мы разобрали Китай, где продажи с котлована без жёсткого регулятора довели крупнейший строительный цикл в истории до волны недостроя. Залив и Египет — три попытки построить город быстрее, чем в нём появятся жители. Механизм серии здесь виден в чистом виде: землёй владеет государство, деньги даёт оно же или его фонд, а риск несёт тот, кто платит: казна, фонд или покупатель с котлована.

Миф «Дубай построен на нефти»

Нефть в экономике Дубая с каждым десятилетием весит всё меньше. По расчёту Emirates NBD Research, в 2022 году углеводороды давали около 2% реального ВВП эмирата, меньше половины уровня 2006 года.

Добыча нефти прошла пик в 1991 году и с тех пор упала в разы. Экономику эмирата держат другие отрасли: около четверти ВВП даёт торговля, за ней идут финансы, недвижимость и строительство.

Порт раньше небоскрёбов

Ставку на торговлю Дубай сделал раньше нефти и потом полвека её наращивал. В начале 1960-х правитель Рашид бин Саид на кувейтский заём углубил бухту Дубай-Крик под крупные суда.

Следующим шагом стал порт Джебель-Али, а вокруг него в 1985 году открыли свободную экономическую зону. Начинала она меньше чем с двух десятков компаний. Сейчас их больше 11 тыс. из 150 стран, и они дают почти четверть прямых иностранных инвестиций в эмират.

У нефтяного мифа есть честная часть. Большая нефть в ОАЭ есть у соседнего эмирата Абу-Даби, и в 2009 году Дубай выручили его деньги.

ВыводДубай десятилетиями вкладывался в то, что приводит в город компании, а жильё для иностранцев открыл только в 2000-х, когда работа и люди уже были. Площадку для ЖК стоит оценивать в том же порядке: сначала откуда возьмутся жители, потом сколько метров строить.

Freehold и мастер-девелоперы: 2002–2008

С 2002 года Дубай шаг за шагом открывал жильё иностранцам и превратил квартиру в товар для покупателя из любой страны. Указ, а потом закон разрешили им в отдельных зонах полную собственность или аренду на срок до 99 лет.

Freehold, то есть полную бессрочную собственность, продавали мастер-девелоперы: компании, которые берут большую территорию, строят дороги и сети, продают участки другим девелоперам и квартиры покупателям. Emaar за семь лет прошёл путь от объявления Downtown Dubai до открытия Бурдж-Халифы, а Nakheel, строитель насыпных островов Palm, входил в государственный холдинг Dubai World.

Продавали с котлована, и до 2007 года деньги покупателей шли девелоперу напрямую.

Кризис 2009 года и эскроу Дубая

Эскроу Дубай ввёл на пике бума, за полтора года до обвала рынка. Закон 2007 года отправляет деньги покупателей на отдельный счёт проекта и разрешает тратить их только на его стройку. Продавать с котлована можно после регистрации права на землю и утверждения проекта.

Осенью 2008 года рынок обвалился. По данным Земельного департамента Дубая, которые приводит МВФ, жильё за год подешевело больше чем вдвое. В ноябре 2009 года Dubai World попросила отсрочку по долгу в 26 млрд долларов. Эмират выручили Абу-Даби и центральный банк ОАЭ: каждый дал половину пакета поддержки.

После кризиса регулятор RERA отменил сотни проектов, многие так и не начали строить. Для проектов на эскроу банк-агент по закону добивается достройки дома или возвращает деньги покупателям.

СравнениеРоссия перевела долевое строительство на эскроу 1 июля 2019 года, на 12 лет позже Дубая. Оба закона закрывают одну дыру: деньги покупателя нельзя потратить на другой проект девелопера.

Дубай сегодня: спрос идёт за людьми

Население Дубая растёт, и рынок жилья растёт вслед за ним. На конец сентября 2026 года в эмирате живёт около 4,8 млн человек, с начала года прибавилось больше 200 тыс., по данным статистического ведомства эмирата.

Сделок стало больше: в первом полугодии 2025 года их число выросло примерно на четверть, больше половины суммы пришлось на иностранных инвесторов. За инвестициями стоят жильцы: число договоров аренды тоже растёт.

Цикл при этом никуда не делся. После пика 2014 года цены за пять лет потеряли почти 30%, по данным ValuStrat.

ВыводПриток людей держит спрос, но падений цен не отменяет, и эскроу от них не страхует. Модель проекта на проектном финансировании стоит проверять сценарием, в котором цены несколько лет падают.

NEOM и The Line: что осталось от 170 километров

С 2021 года The Line прошла путь от города на 9 млн жителей до стройки, отложенной за 2030 год. Её задумали как город длиной 170 км в двух зеркальных стенах высотой полкилометра. Девелопер — компания NEOM, которой целиком владеет суверенный фонд Саудовской Аравии PIF.

Обещания сжимались несколько лет подряд. Цель к 2030 году урезали до нескольких километров, фонд списал миллиарды по гигапроектам, в 2025 году работы остановили. В 2026-м стройку отложили, Азиатские зимние игры с курорта Троджена перенесли в Алматы, отложен и стадион NEOM к чемпионату мира.

Глава PIF отрицает отмену проектов. Продолжается то, у чего есть покупатель: по данным Semafor, промышленный город Oxagon с портом на Красном море. Работы, ради которой миллионы переедут в пустыню провинции Табук, в проекте The Line не было.

9 млн → 100 тыс.плановое население The Line в 2022 году и цель на 2030 год после пересмотра в 2026-м

ВыводОбъявленный масштаб спроса не создаёт. Проект любого размера проверяется одним вопросом: где будут работать люди, которые здесь купят квартиры.

Эр-Рияд: где у гигапроекта есть спрос

В Эр-Рияде спрос уже есть, и государство строит под него инфраструктуру. В столице около 7 млн жителей, в 2024 году в ней открылось метро из шести линий. Город принимает Expo и матчи чемпионата мира по футболу, и обязательства перед ними, по данным The New York Times, заставляют фонд PIF пересматривать траты.

Но и здесь масштаб упёрся в деньги. На гигантском кубе Mukaab в новом районе New Murabba к осени 2024 года закончили большую часть земляных работ, а в 2026 году, по данным Reuters, работы выше свай остановили. Тогда же PIF пересмотрел приоритеты в новой пятилетней стратегии.

Новая столица Египта: город, который строит армия

Новая столица Египта за десять лет подорожала и приняла правительство, а жилые районы отстают. Город объявили в 2015 году в пустыне к востоку от Каира, по плану на 6,5 млн человек.

Строит город компания ACUD: контрольная доля у структур Министерства обороны, которые внесли землю, остальное у Министерства жилищного строительства, которое внесло деньги. Стоимость проекта, по оценке POMED, выросла почти на треть, до 58 млрд долларов. Правительство переехало в 2023 году, с опозданием против плана.

Жилые кварталы ACUD продаёт частным девелоперам в рассрочку: по данным POMED, сразу девелопер платит за землю малую часть, остальное за несколько лет. Квартиры он продаёт с котлована, раньше чем выкупит участок. Почти половина девелоперов, по данным Mada Masr, продавала вовсе без первого взноса с рассрочкой на десять лет и больше.

Покупатели берут квартиры как сбережение: инфляция в Египте доходила до трети в год, а фунт с 2016 года потерял около трёх четвертей стоимости. В мае 2023 года автор доклада POMED видела, что один жилой район ещё не отличить от пустыни, а другой почти пуст, хотя сдачу домов там обещали раньше.

ВыводБез эскроу риск девелопера переезжает к покупателю: земля ещё не выкуплена, а квартиры уже проданы. В России деньги покупателя до ввода лежат на эскроу, риск недопродаж остаётся у девелопера и банка, поэтому спрос считают до старта.

Выводы для девелопера

Оценку площадки начинайте с вопроса, где будут работать покупатели и на какие деньги купят. Дубай рос за портом и свободной зоной, The Line остановилась без ответа. Для ЖК мы отвечаем на него через сегменты покупателей.
Метро и дороги усиливают спрос там, где люди уже есть, как в Эр-Рияде. В пустой точке инфраструктура остаётся расходом.
Эскроу закрывает риск недостроя, цикл цен остаётся. Закладывайте в модель проекта сценарий, в котором цены несколько лет падают.
Продажи инвесторам не делают район жилым: в Египте квартиры покупали как сбережение, а районы стояли пустыми. Проверяйте, какая доля покупателей собирается в проекте жить.
Если землю и деньги даёт государство, проект зависит от его бюджета: PIF пересмотрел траты, и гигапроекты встали. Держите план на случай, если обещанная инфраструктура задержится.

Следующая часть серии открывает блок о России: доходный дом, городское кредитное общество и артель до 1917 года.

Источники

Emirates NBD Research. Dubai GDP growth slowed in Q1 2023. 2023.
Gulf News. Oil’s share of Dubai GDP falls again, по данным Торгово-промышленной палаты Дубая. 08.06.2007.
Oxford Business Group. The Report: Dubai 2019, глава «Энергетика». 2019.
Gulf News. Oil in Dubai: history and timeline. 15.09.2018.
MEED. Oil sector takes a smaller role in Dubai. 20.04.2015.
Government of Dubai Media Office. Dubai’s economy records AED355 billion GDP in first nine months of 2025. 31.01.2026.
The National. Dubai Creek remains a vital part of the emirate; Gulf News. Dubai Creek in the 1950s.
Jebel Ali Free Zone (Jafza). About us. 2026.
Закон Дубая № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости; Закон Дубая № 8 от 6 мая 2007 года о счетах эскроу для девелоперских проектов — Dubai Legislation Portal.
IMF. United Arab Emirates: 2009 Article IV Consultation. Country Report 10/42, февраль 2010.
Gulf News. Hundreds of building projects in Dubai face cancellation: RERA.
ValuStrat в пересказе Arabian Business. Average Dubai property prices down nearly 30% since 2014 peak. 14.07.2019.
Dubai Data and Statistics Establishment в пересказе Gulf News. Dubai population rises by 226,885 since start of 2026. 29.09.2026.
Government of Dubai Media Office. Dubai real estate transactions exceed AED431 billion in H1 2025. 20.07.2025.
Dubai Land Department. Dubai’s rental sector records strong growth in 2025. 23.02.2026.
Bloomberg. Saudi Arabia to build new mega city, 24.10.2017; Saudis scale back ambition for desert project Neom, 05.04.2024.
CNBC. Saudi Arabia says all NEOM megaprojects will go ahead as planned. 29.04.2024.
Reuters. Saudi Crown Prince launches zero-carbon city in NEOM business zone. 10.01.2021.
The Guardian. Saudi Arabia plans 100-mile-long mirrored skyscraper megacity. 2022.
AGBI. Neom «uses one fifth of world’s steel». 15.10.2024.
The Times. Saudi wealth fund suffers 8bn write-down on giga-projects. 15.08.2025.
Financial Times. End of The Line: how Saudi Arabia’s Neom dream unravelled, 2025; Saudi Arabia to scale back Neom megaproject, 25.01.2026.
Reuters. Saudi Arabia suspends work on massive Mukaab megaproject, 27.01.2026; Saudi Arabia quietly shelving NEOM Stadium, 04.10.2026.
DW. Saudi’s Neom replaced by Almaty as Asian Winter Games host. 2026.
The New York Times. Saudi fund to back away from LIV Golf under mounting financial pressures. 15.04.2026.
Semafor. Saudi’s NEOM halts work on The Line until after 2030. 22.05.2026.
Bureau International des Expositions. Решение о проведении Expo 2030 в Эр-Рияде, 28.11.2023; FIFA. Решение о чемпионате мира 2034 года, 11.12.2024.
Dezeen. Construction starts on world’s largest building in Saudi Arabia. 22.10.2024.
Главное статистическое управление Саудовской Аравии (GASTAT). Перепись населения 2022 года.
Riyadh Metro: данные проекта Королевской комиссии города Эр-Рияда в пересказе СМИ, 2024.
BBC News. Egypt to build new administrative and business capital. 13.03.2015.
Taweel S. Al-Sisi’s Bubble in the Desert: The Political Economy of Egypt’s New Administrative Capital. Project on Middle East Democracy (POMED), июнь 2023.
Reuters. Egypt prepares to start move to new capital, away from the chaos of Cairo. 17.03.2021.
Egyptian Streets. Egypt’s New Administrative Capital officially renamed «The New Capital». 09.11.2025.
Федеральный закон № 478-ФЗ от 25.12.2018.

Коротко

Дубай вырос на торговле, порте и свободных зонах, а нефть даёт эмирату около 2% ВВП.
Эскроу Дубай ввёл на 12 лет раньше России. От недостроя оно защищает, от падения цен нет: в кризис жильё за год подешевело больше чем вдвое.
Город-линию The Line задумывали на 9 млн жителей, теперь его стройка остановлена и отложена. Работы, ради которой туда переедут люди, в проекте не было.
В новой столице Египта девелоперы продают квартиры раньше, чем выкупят землю. Без эскроу риск ложится на покупателя, а жилые районы стояли полупустыми.
Для любого проекта, от города до ЖК, первый вопрос один: кто будет здесь жить и где он работает.

Ответы на вопросы

Правда ли, что Дубай построен на нефти?

Нет. Добыча нефти в Дубае давно падает, и углеводороды, по данным за 2022 год, дают около 2% реального ВВП. Крупнейшие отрасли — торговля, финансы, недвижимость и логистика.

Что сейчас происходит с NEOM и The Line?

Работы на The Line остановили в 2025 году, а в 2026-м стройку отложили до периода после 2030 года. Продолжается промышленный город Oxagon с портом.

Есть ли в Дубае эскроу при покупке строящегося жилья?

Да, с 2007 года. Деньги покупателей идут на отдельный счёт проекта и тратятся только на его строительство. Продавать с котлована можно после регистрации права на землю и утверждения проекта.

Может ли иностранец купить квартиру в Дубае?

Может, в зонах, которые определил правитель эмирата: в полную собственность или в аренду на срок до 99 лет.

Почему рынок Дубая рухнул в 2009 году?

Цены держались на продажах с котлована и коротких займах государственных компаний. После краха Lehman Brothers деньги кончились, и жильё за год подешевело больше чем вдвое.

Живут ли люди в новой столице Египта?

Правительство туда переехало, а официальных данных о числе жителей нет. Автор доклада POMED в 2023 году видела, что один жилой район ещё не отличить от пустыни, а другой почти пуст.