Доходный дом: первый инвестиционный продукт в истории

Доходный дом — многоквартирный дом, который строят, чтобы сдавать квартиры и получать арендную плату. К XIX веку Лондон, Париж и Нью-Йорк собрали вокруг него схему, которой девелопмент пользуется до сих пор: стандартный участок, заёмные деньги и типовой проект, повторённый сотни раз. Форму дома в каждом городе задали способ финансирования и строительные правила.

В предыдущей части мы остановились на Лондоне после пожара 1666 года: Николас Барбон застраивал улицы домами на продажу и сам нёс риск стройки. Эта часть о том, как за следующие двести лет его схема стала массовым продуктом для инвестора и почему в трёх городах у этого продукта получились три разные планировки.

Лондон: земля в аренду на 99 лет

В XVIII веке лондонские землевладельцы научились зарабатывать на застройке, не расставаясь с землёй: участки они сдавали строителям в долгую аренду. Так семья Гросвенор застраивала поместье в Мэйфэре, и Survey of London насчитывает там сотни договоров строительной аренды.

Строитель за два года возводил и отделывал дом и получал аренду, чаще всего на 99 лет. Дом он продавал вместе с остатком срока или сдавал жильцам. Землевладелец получал ежегодную плату, а в конце срока дом возвращался к нему. Он же ссужал одобренным строителям деньги под 5% годовых.

Конструкция пережила три века: по данным жилищного министерства Великобритании, на условиях leasehold, долгосрочной аренды, сегодня оформлена пятая часть жилья Англии.

Типовой дом по закону 1774 года

Лондонский дом XVIII века стал типовым продуктом по закону: Building Act 1774 года разделил дома на четыре разряда по стоимости и площади застройки. Для каждого разряда закон задавал стены, фундамент и материалы, а разряд заранее определял жильца, от знати в первом до ремесленников в четвёртом.

Строитель выбирал разряд и шёл по нормативу, поэтому Мэйфэр, Блумсбери и Белгравия застроены одинаковыми кирпичными террасами. Серийной стала и стройка: Томас Кьюбитт одним из первых держал в своей фирме все строительные профессии вместо найма под каждый дом.

Жили в таких домах в основном арендаторы. Ещё в 1918 году, по оценке экономиста Алана Холманса, три четверти домохозяйств Англии снимали жильё у частных владельцев.

Париж: перепланировка в кредит

Париж при префекте Жорже Османе, с 1853 по 1870 год, перестраивали в долг под будущий рост цены земли. Город или концессионер выкупал дома, сносил их, прокладывал улицу и перепродавал строителям участки вдоль неё.

Деньги, пишет историк архитектуры Пьер Пинон, шли из трёх источников: прямые займы города, где каждый следующий выпуск был почти вдвое больше предыдущего, облигации Кассы работ Парижа и боны, которыми город платил подрядчикам.

Расчёт строился на доктрине «производительных расходов»: рост цены земли вдоль новых улиц покроет проценты по долгу. Работы обошлись, по оценке мэрии Парижа, примерно в 2 млрд золотых франков. Жюль Ферри опубликовал статью «Фантастические счета Османа» о скрытых заимствованиях города, и в 1870 году Османа отправили в отставку.

Османовский дом: этажи как социальная лестница

Форму парижского доходного дома задал регламент: чем шире улица, тем выше фасад. С 1859 года на улицах шире 20 метров фасад мог подниматься до 20 метров, а дома одного квартала держали одинаковую высоту этажей и общие линии балконов и карнизов.

Внутри дом повторял социальную лестницу: на втором этаже с высокими потолками жили самые богатые, под крышей — прислуга.

Длинный кредит под залог дома во Франции появился в те же годы. Крупнейшее общество земельного кредита, Crédit foncier de France, выдавало ипотеку с погашением по графику, брало на неё деньги облигациями и участвовало в финансировании работ Османа.

Нью-Йорк: сетка 1811 года

Нью-Йорк превратил землю в стандартный товар раньше, чем на ней появились дома: план комиссаров 1811 года расчертил Манхэттен сеткой прямых улиц. Город состоит в основном из жилищ, объясняли комиссары, а дома с прямыми углами дешевле всего строить и удобнее всего в них жить.

Сетка дала стандартный участок 25 на 100 футов, примерно 7,6 на 30,5 метра. Такие участки легко сравнивать, закладывать и перепродавать, и на них можно повторять один проект.

Кредит траншами: как строили tenement

Нью-йоркский доходный дом, tenement, строили почти целиком на заёмные деньги и почти всегда на перепродажу: по словам реформатора Лоуренса Вейллера, девять домов из десяти. Цепочку участников он описал в отчёте комиссии штата 1903 года.

Первое звено — кредитор. Он продавал строителю участок с наценкой, сразу в ипотеку, и давал кредит на стройку десятью траншами по этапам, от первых балок до полной готовности. Платёж никогда не опережал работу, а если строитель разорялся, кредитор забирал дом и достраивал сам. С наценкой на землю он зарабатывал из расчёта около 18% годовых, втрое больше ставки по кредиту.

Второе звено — строитель с небольшим капиталом. Участок стоил столько же, сколько стройка дома, дом строили за полгода с небольшим, а проект обходился меньше чем в процент от стоимости стройки: часто это были копии чужих планов.

Третье звено — инвестор, который покупал готовый дом. По расчёту экономиста Элгина Гулда, такой дом приносил почти 6% годовых, а с ипотекой на 60% стоимости около 7%.

Как закон нарисовал планировку

Планировку нью-йоркского доходного дома задал закон 1879 года: в каждой спальне требовалось окно на улицу или во двор. Совет здравоохранения мог одобрить другое решение и этим правом пользовался.

За год до закона журнал Sanitary Engineer провёл конкурс на доходный дом для обычного участка. Из двухсот с лишним проектов победил дом Джеймса Уэра, прозванный «гантелью»: посередине он сужается, и между соседними зданиями остаётся световая шахта.

«Гантель» занимала почти всю глубину участка. На этаже было 14 комнат, прямой свет получали 4 из них, остальные смотрели в шахту, где окна соседних домов разделяли около 71 см.

Предел застройки участка совет тоже обходил исключениями и через несколько лет разрешал занимать почти весь участок. Только закон 1901 года запретил «гантели» и потребовал, чтобы каждая комната выходила на улицу или во двор установленного размера.

Три доходных дома: что общего

Во всех трёх городах схема одна: стандартный участок, чужие деньги и типовой проект. Разными были владелец земли и правила, и они дали три разные планировки.

Как способ финансирования до сих пор задаёт планировки, мы разберём в части 08. Российским доходным домам и городским кредитным обществам посвящена часть 17. А следующая часть о том, как стальной каркас, лифт и железобетон превратили стройку в индустрию.

Что из этого следует для девелопера сегодня

1. Земля, оставленная за собой, приносит доход дольше любой стройки. Участок в земельном банке стоит оценивать и под долгую ренту.
2. Стандарт превращает дом в продукт. Лондонский разряд заранее называл цену, материалы и жильца; класс жилья и квартирография работают так же, если заданы до проектирования.
3. Стройка в долг под будущий рост цены земли окупается, только пока земля дорожает быстрее процентов. Этот расчёт стоит сделать до покупки участка.
4. Деньги траншами по готовности придумали задолго до эскроу, и платит за них в итоге покупатель. Чем короче цепочка посредников, тем ниже цена метра.
5. Нормы задают форму дома раньше архитектора. Проект, вычерченный ровно по минимуму нормы, превращается в «гантель»: много комнат на участке и мало света в них.

Источники

• Sheppard F. H. W. (ed.). Survey of London, vol. 39: The Grosvenor Estate in Mayfair, Part 1. London County Council, 1977. Разделы о строительных договорах, аренде и роли землевладельца.
• Ministry of Housing, Communities and Local Government. Leasehold dwellings, 2024 to 2025. 2026.
• Department for Communities and Local Government. English Housing Survey 2013–14: Households, Chapter 1 Trends in tenure. 2015. Оценка 1918 года — Alan Holmans, Кембриджский университет.
• Building Act 1774 (14 Geo. III c. 78); Summerson J. Georgian London, 1945.
• Hobhouse H. Thomas Cubitt. Oxford Dictionary of National Biography.
• Dictionary of National Biography, статья «Barbon, Nicholas», 1885.
• Pinon P. Haussmann Georges Eugène. Encyclopædia Universalis.
• Ville de Paris. Haussmann, l’homme qui a transformé Paris.
• Ferry J. Les Comptes fantastiques d’Haussmann. Le Temps, 1868.
• Décret du 26 mars 1852 relatif aux rues de Paris; règlement du 27 juillet 1859 sur la hauteur des bâtiments; déclaration royale de 1783 et lettres patentes de 1784.
• Décret du 28 février 1852 sur les sociétés de crédit foncier.
• Remarks of the Commissioners for Laying Out Streets and Roads in the City of New York, 22 марта 1811.
• De Forest R. W., Veiller L. (eds.). The Tenement House Problem, vol. 1. Macmillan, 1903. Включая главу L. Veiller «The Speculative Building of Tenement Houses» и расчёт доходности E. R. L. Gould.
• New York State Tenement House Act, 1879; Tenement House Act, 1901.