1990–2004: рынок с нуля, долёвка и её цена

Долевое строительство, или долёвка, — продажа квартир в доме, который ещё строится: покупатель платит заранее, и на его деньги девелопер ведёт стройку. В России 1990-х это был главный источник денег на жильё, потому что банки не давали длинных кредитов, а ипотеки почти не было. Схема работала без регулятора и без страховки, и её ценой стала проблема «обманутых дольщиков».

В предыдущей части мы разобрали, как СССР построил и исчерпал индустриальное домостроение, где единственным заказчиком было государство. Эта часть о том, что случилось, когда заказчик ушёл. Земля, деньги, разрешение и спрос, четыре дефицита девелопмента из первой части серии, пришлось собирать заново и почти без правил.

Приватизация: откуда взялся собственник

В начале 1990-х квартира стала товаром, а правила рынка вокруг неё складывались ещё десять лет. Закон о приватизации 1991 года разрешил гражданам бесплатно оформить в собственность государственные и муниципальные квартиры, в которых они жили. Квартиру стало можно продать, обменять, заложить.

Гражданский кодекс, закон об ипотеке и Земельный кодекс приняли в следующие десять лет. Длинных денег на новые квартиры у страны не было ещё дольше.

Яма 1990-х: ввод жилья упал вдвое

За 1990-е ввод жилья в России сократился вдвое, и всё большую его часть граждане строили сами. По данным Росстата, в 1990 году ввели 61,7 млн м², в 2000-м — 30,3 млн м².

Население в статистике Росстата — граждане, которые строили сами, в основном частные дома. В 1990 году на них приходился каждый десятый метр, в 2000-м больше двух пятых ввода. Без частных домов ввод упал больше чем втрое, а доля жилищных кооперативов к 2004 году сократилась вчетверо.

Советский заказчик почти исчез, новый ещё не вырос: в 2000 году государство и частные компании давали примерно по пятой части ввода. Даже к 2004 году ввод вернулся лишь к двум третям уровня 1990-го.

Почему стройку оплачивали покупатели

В 1990-е длинные деньги исчезли, и кредитором стройки стал покупатель квартиры.

При такой инфляции кредит на годы стройки не давал ни один банк. Агентство ипотечного жилищного кредитования, нынешний ДОМ.РФ, создали в 1997 году, закон об ипотеке приняли в 1998-м, и в тот же год цены снова выросли почти вдвое.

Остался один крупный источник денег: покупатель. Он платил за квартиру на ранней стадии и дешевле, чем за готовую, а девелопер строил на эти деньги. По оценке экономиста Татьяны Светник, даже в 2017 году на деньги покупателей строилась подавляющая часть жилья.

Как работала долёвка

Долёвка росла без отдельного закона и держалась на одном условии: продажи новых домов должны были расти. Деньги собирали по разным договорам, в том числе через паи кооперативов и ценные бумаги с правом на будущую квартиру. Прямой запрет продавать гражданам такие бумаги появился в законе только в 2010 году.

Светник описывает слабое место схемы как финансовую пирамиду. Деньги, собранные на новый дом, уходили на достройку предыдущего. Пока продажи росли, цепочка держалась. Когда приток денег останавливался, вставали оба дома.

Покупатель нёс риск девелопера без залога и страховки. Проверить разрешение на стройку и права на участок он не мог: обязанности их раскрыть не существовало.

Двойные продажи и проблема «обманутых дольщиков»

Два слабых места долёвки, двойные продажи и недострой, выросли в проблему, которая пережила 1990-е на два десятилетия. До 2005 года договор с покупателем не регистрировали в госреестре, и одну квартиру можно было продать двум людям. Юристы Наталья Огородникова и Андрей Ищенко писали, что 214-ФЗ за счёт обязательной регистрации договора «предупредил распространённые ранее двойные продажи квартир».

Второй риск — недострой: если пирамида рушилась или компания банкротилась, покупатели оставались с договором и без квартиры.

Первые девелоперы и первые бренды

Пока закон не защищал покупателя, гарантией, по нашей оценке, служили имя компании и её построенные дома. Группа «Эталон», Группа ЛСР и ПИК, три компании из нынешних крупнейших, начинали с конца 1980-х до середины 1990-х.

ПИК основали Кирилл Писарев и Юрий Жуков. Название расшифровывается как «Первая ипотечная компания» и появилось за несколько лет до закона об ипотеке. В 2007 году на IPO группу оценили в 12 млрд долларов, по данным РБК.

Точечная застройка как продукт эпохи

Дорогие деньги толкали девелоперов внутрь сложившихся кварталов, где сети и дороги уже есть. У термина «точечная застройка», как отмечал юрист Виктор Залесский, нет юридического определения ни в федеральном, ни в московском Градостроительном кодексе.

По Залесскому, инвестору не нужно тратиться на коммуникации, а к площадке легко подъехать. Без длинных кредитов дом на готовых сетях окупался быстрее нового района.

Цену платили соседи: такая застройка, пишет он, вредит экологии квартала и правам жителей вокруг. В 2007 году мэр Москвы запретил выдавать разрешения на новые объекты точечной застройки.

Декабрь 2004: правила для долёвки

К концу 2004 года долёвка получила закон и условия, без которых деньги граждан брать нельзя. В Китае продажу до ввода разрешили десятью годами раньше и тоже при условиях, среди них вложенная в дом четверть сметы. Об этой модели — в части 15.

В России в последние дни 2004 года приняли Градостроительный и Жилищный кодексы и 214-ФЗ. Брать деньги граждан закон позволил только после получения разрешения на строительство, публикации проектной декларации и регистрации прав на участок, а договор с покупателем обязал регистрировать в госреестре.

Закон вступил в силу весной 2005 года и действовал только для домов, разрешение на которые выдали позже. Начатые раньше проекты достраивали по старым схемам. Что 214-ФЗ и ипотека сделали с рынком в следующие 15 лет, разбираем в следующей части.

Что из этого следует для девелопера сегодня

1. Объём рынка квартир задают длинные деньги: без кредита ввод многоквартирного жилья падает сильнее всего.
2. Риск стройки несёт тот, кто её оплачивает. После 1990-х регулирование переносило его с покупателя на девелопера и банк.
3. Схема «новый дом достраивает старый» держится, пока растут продажи. Финансовую модель проверяйте на сценарий, в котором продажи встали.
4. Без защиты закона бренд работал как гарантия. С эскроу он должен доказывать качество дома и срок ввода.
5. Выгода за счёт соседей заканчивается запретом. Отношения с жителями района стоит закладывать в риски проекта.
6. Новые правила действуют для новых проектов, а начатые раньше дома годами достраивают по старым схемам.

Источники

• Росстат. Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации; ввод в городской и сельской местности; ввод организациями различных форм собственности; число построенных квартир и их средний размер. Данные за 1918–2025 годы, публикация 2026.
• Росстат. Индексы потребительских цен на все товары и услуги в 1992–2025 годах.
• Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
• Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
• Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ; Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ; Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», первоначальная редакция и ч. 2.1 ст. 1 в редакции Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ.
• Закон КНР об управлении городской недвижимостью, 05.07.1994, ст. 45.
• ДОМ.РФ. О компании.
• Светник Т. В. Системный характер проблемы обманутых дольщиков в России. Baikal Research Journal, т. 8, № 4, 2017.
• Огородникова Н. В., Ищенко А. В. Уголовно-правовая защита обманутых дольщиков. Юридический вестник Самарского университета, т. 2, № 2, 2016.
• Залесский В. В. Нужна ли точечная застройка? Журнал российского права, № 7, 2008.
• Минрегион России: данные о пострадавших гражданах, август 2011 и апрель 2012 года, по публикациям E1.ru и агентства «Прайм».
• Хуснуллин М. Ш., вице-премьер РФ: заявление о решении проблемы обманутых дольщиков, апрель 2023 года, по публикации «Интерфакса».
• Группа «Эталон», Группа ЛСР: сведения о компаниях на официальных сайтах; РБК. Интервью с основателем ПИК Кириллом Писаревым, 10.06.2021.