Аренда земли под строительство, собственность и право строить

Право на землю складывается из трёх прав: владеть участком, строить на нём и получать прирост его стоимости. Аренда земли под строительство разводит их между разными хозяевами: в Англии почти пятая часть жилья стоит на чужой земле, в Амстердаме землёй больше века владеет город, в Сингапуре и Гонконге — государство. От того, у кого какое право, зависят цена метра, сроки проекта и то, кто заработает на новой линии метро.

В восьмой части мы разобрали, как источник денег определяет планировки. Эта часть — о земле, втором дефиците из четырёх, с которых началась серия. Девелопер упирается в неё раньше, чем в деньги: она решает, сколько метров можно построить и кому достанется рост цены.

Что девелопер покупает вместе с участком

Участок выглядит одной покупкой, но вместе с ним девелопер получает три разных права, и в разных странах они достаются разным хозяевам. Первое — владение: собственность или аренда. Второе — право строить: что и сколько метров разрешено возвести. Третье — право на прирост стоимости: кто получит разницу, когда рядом откроют метро или город разрешит строить выше.

В России два из трёх прав закон требует подтвердить до первого договора с покупателем. По 214-ФЗ застройщик привлекает деньги покупателей только после того, как зарегистрировал собственность или аренду участка, получил разрешение на строительство и опубликовал проектную декларацию.

Фрихолд и лизхолд: земля под квартирой в Англии

В Англии почти пятая часть жилья стоит на чужой земле, и за три года парламент дважды урезал права её владельцев. Фрихолд (freehold) — бессрочная собственность на землю и здание. Лизхолд (leasehold) — долгосрочная аренда: покупатель получает право пользоваться жильём на оговорённый срок, а земля остаётся у владельца фрихолда.

По оценке британского министерства жилья, в лизхолде 19% жилого фонда, почти три четверти таких объектов — квартиры. Сначала парламент свёл земельную ренту по новым договорам аренды жилья к символической плате. Затем запретил продавать новые дома в лизхолде, за исключениями, упростил выкуп и продление аренды и ограничил плату за управление.

Амстердам: город как бессрочный арендодатель

Амстердам сдаёт свою землю в аренду с 1896 года и со временем делает условия удобнее для арендатора. По данным муниципалитета, система охватывает большую часть города. Эрфпахт (erfpacht) — право пользоваться чужой землёй как своей: его можно продать, передать по наследству и заложить в ипотеку. За землю арендатор платит городу ежегодный взнос, канон.

Так город управляет использованием земли, мешает спекуляции и вкладывает доход в городскую среду. Канон он привязывает к назначению участка: гостиница платит больше, чем соседний детский сад.

Почти вся аренда долго была бессрочной с пересмотром: раз в 50 или 75 лет город переоценивает землю и меняет канон. С 2016 года можно перейти на вечную аренду, где канон фиксируют один раз и индексируют на инфляцию либо выкупают разом.

Сингапур, Израиль, Гонконг: государство как главный землевладелец

Здесь государство владеет большей частью земли, но страны двигались в разные стороны: Сингапур землю собирал, Израиль начал понемногу отпускать.

Сингапур почти за полвека поднял долю публичной земли с 44% до больше чем 85%, по данным Центра пригодных для жизни городов (CLC) при правительстве. Инструментом стал закон о принудительном выкупе 1966 года. Позже больше трёх десятилетий компенсацию считали по цене на зафиксированную в прошлом дату, если она была ниже текущей.

В Израиле около 93% земли находится в публичной собственности, по данным Управления земель Израиля. Основной закон запретил её продавать, и городское жильё строили на аренде, обычно два срока по 49 лет. Реформа 2009 года разрешила переводить часть таких участков в собственность.

В Гонконге вся земля по Основному закону принадлежит государству. Правительство сдаёт её в аренду и само распоряжается доходом.

Зонирование по правилам и разрешение по случаю

Развитые страны разошлись на два способа давать право строить: по заранее известным правилам и по разрешению на каждый проект.

В США право строить задаёт зонирование. Верховный суд признал его законным в 1926 году: город вправе отделять жилые кварталы от промышленных и ограничивать многоквартирные дома, даже если участок теряет в цене.

В Англии после закона о планировании 1947 года почти каждое разрешение выдают по конкретному проекту, и британское министерство жилья называет это исключением в мировой практике. По тому же документу, в Японии, Нидерландах и Германии план заранее говорит, что строить можно.

Кто забирает прирост стоимости земли

Идее забирать у владельца прирост стоимости земли почти полтора века, и она прошла путь от налога в книге экономиста до бизнес-модели метро.

Когда город строит метро или разрешает строить выше, земля дорожает без усилий владельца, и изъятие части этого прироста экономисты называют land value capture. Генри Джордж в книге «Прогресс и бедность» 1879 года предлагал заменить налоги одним налогом на стоимость земли. Сингапур забирал прирост через цену выкупа: премьер-министр Ли Куан Ю считал, что частные землевладельцы не должны зарабатывать на росте цены, который принесла инфраструктура за общественные деньги.

Гонконгская MTR построила на той же идее модель «Rail plus Property», железная дорога плюс недвижимость: компания застраивает участки на станциях и рядом с ними и направляет прибыль на новые линии. Девелопмент принёс ей за год почти вдвое больше прибыли, чем весь регулярный бизнес, а перевозки в самом Гонконге принесли убыток до процентов и налогов.

В Японии похожую схему начала частная железная дорога Миноо-Арима, будущая Hankyu, основанная в 1907 году. Её руководитель Итидзо Кобаяси продавал участки под дома вдоль линии, и по его образцу потом работали другие японские железные дороги.

Как это устроено в России

Россия взяла понемногу от обеих систем права строить, а с конца 2020 года добавила договор с городом о комплексном развитии территорий.

Государственную и муниципальную землю по общему правилу продают или сдают в аренду на торгах. Что на участке можно построить, решают правила землепользования и застройки: регламент задаёт для каждой зоны виды использования и предельные параметры, а для участка выдают градостроительный план. По устройству это ближе к американскому зонированию.

Разрешения по случаю тоже есть: условно разрешённый вид использования и отклонение от предельных параметров получают через общественные обсуждения или публичные слушания по каждому участку. В комплексном развитии территорий, КРТ, город может перестраивать кварталы с изъятием участков, а в договоре с девелопером фиксирует, какие дороги, школы и сады тот построит.

Английского лизхолда в российской многоэтажке нет: после ввода дома и кадастрового учёта участок под ним входит в общее имущество собственников квартир, и покупатель квартиры становится совладельцем земли.

Кто получает прирост стоимости: сводная таблица

Чем больше земли у города или государства, тем больше прироста забирает собственник и тем сильнее девелопер зависит от стройки и продаж.

Выводы для девелопера

1. Покупая участок, проверяйте три права по отдельности: на каком праве вы им владеете, сколько метров разрешено построить и кто заберёт прирост стоимости. От всех трёх зависит, сколько за участок можно заплатить.
2. В финансовой модели считайте метры по регламенту отдельно от метров, для которых нужен условно разрешённый вид или отклонение от параметров. Вторые зависят от общественных обсуждений, им нужны свой срок и сценарий отказа.
3. Изучайте планы города по метро, дорогам и школам до покупки участка. Прирост от инфраструктуры получает владелец земли, если город не забрал его договором.
4. В КРТ город забирает часть прироста дорогами, школами и садами. Закладывайте эти обязательства в цену земли с первого расчёта.
5. После ввода земля под домом переходит собственникам квартир. Это аргумент для продаж: покупатель получает долю участка, а не аренду на срок, как в английском лизхолде.

О тех, кто строит жильё вообще без девелоперской маржи, — в следующей части.

Источники

• Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве», статья 3.
• Земельный кодекс РФ, Федеральный закон № 136-ФЗ от 25.10.2001, статьи 39.3, 39.6, 39.11, 56.12.
• Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон № 190-ФЗ от 29.12.2004, статьи 30, 36, 39, 40, 51, 57.3, глава 10; Федеральный закон № 494-ФЗ от 30.12.2020.
• Жилищный кодекс РФ, статья 36.
• Department for Levelling Up, Housing and Communities. Leasehold dwellings, 2022 to 2023. 09.05.2024.
• Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022; Leasehold and Freehold Reform Act 2024.
• Ministry of Housing, Communities and Local Government. Planning for the Future: White Paper. Август 2020.
• Gemeente Amsterdam. Wat is erfpacht; Erfpacht. 2025.
• Centre for Liveable Cities. Land Acquisition and Resettlement: Securing Resources for Development. Urban Systems Studies, 2014.
• Israel Land Authority: доля публичной земли и условия аренды — по статьям Wikipedia «Israel Land Administration» и «Israel Land Authority» со ссылкой на данные ILA.
• Basic Law of the Hong Kong Special Administrative Region, статьи 7 и 121.
• MTR Corporation. Annual Results Announcement for the year ended 31 December 2025. HKEX, 12.03.2026.
• Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365. Верховный суд США, 22.11.1926.
• George H. Progress and Poverty. 1879.
• Итидзо Кобаяси и железная дорога Миноо-Арима — статья Wikipedia «Ichizō Kobayashi».