Аренда жилья в Германии, Австрии и Швейцарии: страна арендаторов

Аренда жилья в Германии, Австрии и Швейцарии массовая: в собственном жилье там живёт около половины населения, в Германии 47,2%. Так рынок устроили правила: налог на покупку, регулируемая аренда, муниципальный и некоммерческий фонд. Для девелопера это другой продукт: квартира, которую десятилетиями сдают, а не продают жильцу.

В предыдущей части мы разбирали США, где государство и муниципальные правила сделали нормой собственный дом в пригороде. Немецкоязычные страны пришли к обратному результату. Аренда там массовая, длинная и регулируемая, и у девелопера появляется второй покупатель — тот, кто квартиру сдаёт.

Сколько людей живут в своём жилье

Доля собственников в Германии за десятилетие снизилась, и теперь это единственная страна ЕС, где снимающих жильё больше, чем собственников. В своём жилье живут 47,2% жителей против 68,5% в среднем по союзу, по данным Eurostat за 2025 год.

В Швейцарии собственников ещё меньше, в Австрии их чуть больше половины. На другом конце шкалы Польша и Словакия, где своё жильё у подавляющего большинства. Внутри Германии разброс ещё больше: в Берлине своё жильё у 15,9% домохозяйств, а в Сааре собственников больше половины.

Почему покупать дорого, а держать выгодно

Германия облагает налогом и вход в собственность, и быструю перепродажу, поэтому жильё там выгодно держать долго. Налог на приобретение недвижимости устанавливают земли, сейчас он от 3,5 до 6,5% цены, и каждый переезд собственника в другой город обходится в проценты от стоимости жилья.

Если частное лицо продаёт недвижимость раньше чем через 10 лет после покупки, прибыль облагается подоходным налогом. Исключение — жильё, где владелец жил сам. Поэтому квартира в Германии плохо подходит для перепродажи с котлована и хорошо подходит для сдачи на годы.

Mietspiegel и тормоз арендной платы

Германия ограничивает рост аренды для жильца, но оставляет новостройке рыночную цену первого договора. Все ограничения считают от таблицы сравнительной платы, Mietspiegel, которую города больше 50 000 жителей обязаны составлять и обновлять раз в два года.

Действующему жильцу плату можно поднять не больше чем на 20% за три года, в районах с напряжённым рынком ещё меньше. Там же действует тормоз арендной платы, Mietpreisbremse: новый договор не может быть дороже сравнительной платы больше чем на 10%. Тормоз не касается квартир, которые впервые заселили и сдали после 1 октября 2014 года. Новостройку сдают по рынку, дальше она живёт по общим правилам повышения.

Bauträger и стройгруппа: два способа купить новостройку

Германия и Россия по-разному решают, когда деньги покупателя новостройки доходят до девелопера. Немецкий девелопер-продавец, Bauträger, получает их частями по готовности дома, не больше чем семью платежами. В России деньги дольщика лежат на эскроу до ввода дома. В Германии они уходят девелоперу сразу, но только за построенный этап, и покупатель не платит вперёд стройки.

Второй путь — строительная группа, Baugemeinschaft. Будущие жильцы сами нанимают архитектора и подрядчика и строят дом для себя, без девелопера-продавца. В Берлине и Гамбурге стройгруппы стали отдельным сегментом рынка.

Вена: город как крупнейший арендодатель

Вена с межвоенных лет строила жильё для сдачи на деньги целевого жилищного налога и стала крупнейшим арендодателем в городе. Ей принадлежат примерно 220 000 квартир, в них живёт каждый четвёртый житель. Фондом управляет городская компания Wiener Wohnen.

Вместе с кооперативами и некоммерческими объединениями это 42% основных квартир Вены. Частная аренда занимает около трети, собственники меньше пятой части. В домах, построенных по всей Австрии с 2011 года, некоммерческому сектору принадлежит больше квартир, чем частным арендодателям, и почти столько же, сколько собственникам.

Швейцария: аренда, привязанная к ставке

В Швейцарии плата за съёмное жильё идёт вслед за ипотечной ставкой. Больше половины жителей снимают по рыночной цене. Плата в действующих договорах привязана к средней ставке банков по ипотеке, её публикует государство.

Рост этой ставки на 0,25 процентного пункта даёт владельцу право поднять плату на 3%, снижение даёт жильцу право требовать почти такого же снижения. Арендатор получает тот же сигнал, что и заёмщик, только с задержкой: в расчёт входят и старые кредиты с фиксированной ставкой.

Энергостандарты: дороже стройка, дешевле содержание

Строгий энергостандарт переносит деньги со стройки на содержание: дом дороже построить и дешевле держать. Новый жилой дом в Германии по закону об энергетике зданий должен расходовать не больше 55% первичной энергии эталонного дома той же геометрии и площади.

Сколько стандарт добавляет к себестоимости метра, оценки расходятся, и единой цифры в первоисточниках мы не нашли. Где дом десятилетиями сдают, экономию на содержании получает владелец. В модели продажи с котлована её получает покупатель, а девелопер — только через цену.

Аренда в России: кто её покупает

Аренда в России растёт, но почти целиком остаётся серой. По оценке ДОМ.РФ и ВЦИОМ, снимают 5,8 млн семей, почти каждая десятая, и за пять лет и семей, и съёмных метров стало больше. Около 95% сделок проходят без официального договора. Своим жильём при этом владеют 72–85% домохозяйств, по обследованию Банка России.

Спрос на долгую аренду есть, но рынок его пока не закрывает. Снимать дольше пяти лет готовы около миллиона семей, и организованный рынок с официальными договорами, по оценке тех же авторов, может увеличить это число в шесть раз. Больше половины тех, кто рассматривает аренду, — молодые семьи. Правовая форма для такого рынка появилась в 2014 году: закон 217-ФЗ ввёл в Жилищный кодекс наёмный дом, все помещения которого принадлежат одному собственнику и сдаются гражданам.

Немецкий пример показывает, что аренда становится массовой, когда она длинная и предсказуемая. Пока в России этого нет, арендное жильё покупает частный инвестор, и продавать квартиру ему нужно другими аргументами, чем семье. В сервисе «Сегменты покупателей × УТП» мы разложили шесть типов инвесторов, среди них рантье под долгосрочную аренду и портфельного инвестора: какие УТП подсвечивать каждому и как писать для них объявления.

Следующая часть серии — о Нидерландах и Скандинавии, где качество среды задаёт процедура планирования.

Выводы для девелопера

1. Доля собственников задаётся налогами и правилами аренды. Изменения налога на сделку, ипотеки и законов об аренде стоит закладывать в прогноз спроса на покупку.
2. Арендное жильё в России покупает частный инвестор. Ему нужен отдельный оффер: доход от сдачи, спрос арендаторов рядом с домом, планировки, которые легко сдать.
3. Спрос на долгую аренду больше, чем рынок предлагает: семьи готовы снимать годами, если договор официальный. На этот спрос может выйти девелопер, который построит наёмный дом или предложит инвесторам сдачу квартир по такому договору.
4. Жить в квартире инвестора будет арендатор, а среди тех, кто рассматривает аренду, больше половины — молодые семьи. Квартирографию инвестиционных лотов стоит проверять и под семью.
5. Энергоэффективность и качество дома окупаются тому, кто его держит. Продавая до ввода, девелопер возвращает эти деньги только через цену, если покупатель видит экономию на содержании.

Источники

• Eurostat. Distribution of population by tenure status, type of household and income group, EU-SILC (ilc_lvho02). Обновление 17.09.2026.
• Statistisches Bundesamt (Destatis). Eigentumsquote, Mikrozensus 2022.
• Statistik Austria. Wohnen 2025: Mikrozensus, таблица 1.3 «Rechtsverhältnis». Июнь 2026.
• Wiener Wohnen. Über uns; Geschichte des Wiener Gemeindebaus.
• Bundesamt für Wohnungswesen (BWO). Hypothekarischer Referenzzinssatz. Сентябрь 2026.
• Bürgerliches Gesetzbuch, § 556d, § 556f, § 558, § 558c.
• Mietrechtsnovellierungsgesetz, 2015 — дата вступления в силу и первая земля по сводке «Mietpreisbremse», немецкая Википедия.
• Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), § 3.
• Einkommensteuergesetz, § 23; Grunderwerbsteuergesetz, § 11; ставки земель — сводка «Grunderwerbsteuer (Deutschland)», немецкая Википедия.
• Gebäudemodernisierungsgesetz от 08.08.2020 в редакции от 23.07.2026, § 15.
• «Baugemeinschaft», немецкая Википедия.
• Банк России. Бессонова Е., Иванова Н., Москалёва А. Финансы российских домохозяйств в 2024 году. Аналитическая записка, июнь 2025.
• ДОМ.РФ и ВЦИОМ. Исследование рынка аренды жилья, в пересказе «РБК Недвижимости», 26.02.2026.
• Жилищный кодекс РФ, статья 91.16; Федеральный закон № 217-ФЗ от 21.07.2014.