До девелопмента: кто строил, когда девелоперов не было

История девелопмента начинается с вопроса, кто несёт риск стройки. До девелоперов строили по заказу, и риск нёс тот, кто платил: государство, церковь, город или богатый землевладелец. Девелопмент в современном смысле появляется, когда землю можно свободно купить, а деньги занять под будущий доход от дома. В Европе это складывается к XVII веку, и первым заметным примером становится Лондон после пожара 1666 года.

В первой части серии мы разобрали четыре дефицита девелопера: землю, деньги, разрешение и спрос. Эта часть — о временах, когда строители и заказчики были, а человека, который связал бы участок, кредит и покупателя в один продукт, не было.

Рим: город съёмных квартир

Рим рос вверх, пока его не остановил закон. Город жил в многоэтажных доходных домах, инсулах, где сдавали квартиры. Уцелевшие дома в самом Риме, по данным археолога Джеймса Пакера, не ниже четырёх этажей, в Остии, портовом городе Рима, обычно четыре этажа.

Региональные каталоги Рима IV века насчитывают 46 602 инсулы. Исследователи читают это число как квартиры: даже в регионе Форума, занятом храмами, каталог видит тысячи инсул.

Дома рушились так часто, что высоту ограничили законом, и предел со временем только снижался. Август, по Страбону, запретил строить на публичных улицах выше 70 футов, около 21 метра. Траян опустил планку ниже, потому что дома, по словам римского автора, легко рушатся и дорого обходятся. Нерон после большого пожара, по Тациту, тоже ограничил высоту и запретил общие стены между домами.

Риск лежал на владельце

Без кредита и покупателей весь риск оставался у того, кто строил. Владелец платил за стройку сам, сдавал квартиры через управляющего и сам отвечал за пожары и обрушения. Ювенал описывает город на подпорках: управляющий замазывает трещины и советует жильцам спать спокойно.

Авл Геллий передаёт разговор, который звучит как разбор доходности: доход от городских домов велик, но опасности много больше.

Цицерон оставил редкое свидетельство арендодателя. Он пишет Аттику, что две его лавки в Путеолах рухнули, остальные в трещинах и оттуда съехали жильцы и даже мыши. Советник предложил перестроить лавки так, чтобы убыток обратился в прибыль.

Красс: что написал Плутарх

Красса принято считать первым римским девелопером, но репутация держится на истории, которой нет в главном источнике. Обычно пересказывают про его пожарную команду, которая тушила горящий дом только после того, как владелец продаст его за бесценок.

Плутарх пишет другое. Красс купил больше 500 рабов-архитекторов и строителей. Он скупал горящие дома и соседние с ними, а владельцы отдавали их дёшево от страха и неопределённости. Так к нему перешла, по словам Плутарха, большая часть Рима.

Красс по Плутарху ближе к скупщику проблемных активов, чем к девелоперу.

Соборы: стройка по мере поступления денег

Без кредита стройка шла ровно с той скоростью, с какой приходили деньги, и растягивалась на века. Деньги на собор собирала фабрика — фонд, который вёл строительство и управлял дарами, завещаниями и пожертвованиями паломников. Со временем контроль над фабриками переходил от церкви к горожанам: страсбургский фонд основали епископ и капитул, а позже он перешёл к городу. Во Флоренции стройку вёл цех торговцев шерстью.

Кончались дары, и работа вставала. Кёльнский собор начали в 1248 году, в XVI веке стройку остановили больше чем на три века, а закончили только в 1880-м. Миланский строили почти шесть столетий. Деньги приносили реликвии, которые привлекали паломников, и индульгенции: Лютер в одном из тезисов спрашивает, почему папа, богаче богатейших Крассов, строит базилику Святого Петра на деньги бедных.

Почему не было рынка земли и кредита

Земля и деньги в Средние века медленно становились товаром: закон долго держал землю в одних руках, церковь запрещала процент, и кредит пошёл в обход. В Англии конца XIII века один статут запретил передавать землю церковным корпорациям, у которых она выпадала из оборота, а закон Quia Emptores разрешил свободному человеку продавать землю по своему усмотрению. Ростовщиков Третий Латеранский собор постановил не допускать к причастию и не хоронить по-христиански.

Кредит под недвижимость существовал как рента: покупка потока дохода с дома или земли. Папа признал её законной, буллы XV века ограничили доход 10% в год и дали продавцу право выкупа. По данным историка Джона Манро, во Фландрии за XV век ставка вечных рент упала больше чем на треть. Города веками записывали сделки с недвижимостью, рынок был, но деньги под стройку на нём занять было негде: рента давала доход владельцу уже стоящего дома.

Россия: строит государство

В Московском государстве каменную стройку вело само государство: в Каменном приказе, по словам подьячего Григория Котошихина, было «ведомо всего Московского государства каменное дело». Заказчиками крупных построек были казна, монастыри и знать, исполнителями — каменщики и артели. Частному рынку жилья XIX века посвящена часть 17 серии.

Лондон после пожара 1666 года

Пожар сделал Лондон первым городом, где массово строили на продажу по единым правилам. Великий пожар оставил, по данным Национального архива Великобритании, около 100 000 лондонцев без жилья. Закон о восстановлении задал разряды домов по этажности и стены только из кирпича или камня. Владелец, который не отстраивался в срок, терял участок: город продавал его.

На этом рынке работал Николас Барбон, один из первых и самых крупных строителей после пожара. Он застраивал целые улицы и площади домами на продажу, и такая застройка, по мнению историков, стала нормой для Лондона. Барбон открыл одну из первых контор страхования от пожара и выпустил памфлет «Апология строителя», где назвал строителя главным двигателем общего благополучия.

Здесь впервые собраны все четыре дефицита. Земля продаётся участками, правила застройки задаёт закон, деньги приходят от продажи готовых домов, спрос создаёт город, которому после пожара нужно жильё. Как эта схема превратилась в доходный дом, первый массовый инвестиционный продукт, — следующая часть серии.

Что из этого следует для девелопера сегодня

1. Риск стройки несёт тот, кто платит. С эскроу его делят девелопер и банк, поэтому план продаж до ввода стоит считать частью финансовой модели.
2. Ограничения по высоте и материалам в Риме и Лондоне появились после пожаров и обрушений. Их дешевле заложить в первый эскиз, чем переделывать проект на экспертизе.
3. Стройка на поступлениях растягивается. Финансовую модель стоит проверять на сценарии, где продажи идут медленнее плана.
4. Кризис передаёт площадки тем, у кого есть деньги и своя стройка. Запас денег в дорогой год даёт шанс купить землю дешевле.
5. Деньги под стройку дают, когда у кредитора есть понятный залог. Сегодня это проданные метры на эскроу, поэтому продажи до ввода снижают цену денег на весь проект.

Источники

• Страбон. География, 5.3.7.
• Аврелий Виктор (приписывается). Эпитома о цезарях, 13.13.
• Тацит. Анналы, 15.43.
• Ювенал. Сатиры, III.
• Авл Геллий. Аттические ночи, 15.1.
• Цицерон. Письма к Аттику, 14.9–14.10.
• Плутарх. Красс, 2.
• Региональные каталоги Рима IV века (Notitia).
• Packer J. Housing and Population in Imperial Ostia and Rome. Journal of Roman Studies 57, 1967.
• Storey G. Regionaries-Type Insulae 1: Architectural/Residential Units at Ostia. American Journal of Archaeology 105, 2001.
• Kölner Dom. Der Dom kurz und bündig.
• Musées de Strasbourg. 800 years of the Œuvre Notre-Dame foundation.
• Лютер М. 95 тезисов, 1517, тезис 86.
• Третий Латеранский собор, 1179, канон 25.
• Statute of Mortmain, 1279; Quia Emptores, 1290; Rebuilding of London Act, 1667.
• Munro J. The Medieval Origins of the Financial Revolution. International History Review 25:3, 2003.
• Кёльнские Schreinsbücher — Университет Мюнстера.
• Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона, статья «Каменный приказ».
• Dictionary of National Biography, статья «Barbon, Nicholas», 1885; Barbon N. An Apology for the Builder, 1685; Kelsall F., Walker S. Nicholas Barbon: Developing London, 1667–1698. London Topographical Society, 2022.
• The National Archives (UK). Great Fire of London, 1666.