Виды девелопмента: пять моделей и их риски

Виды девелопмента — это пять разных бизнесов под одним словом: строительство на продажу, девелопмент за вознаграждение, строительство для владения, мастер-девелопмент и строительство под аренду. Их различают четыре вопроса: чья земля, кто несёт риск, откуда деньги и сколько лет длится проект. Российский рынок новостроек почти целиком работает в первой модели, а в США почти все новые многоквартирные дома строят под аренду.

В шестой части мы проследили, как дом превратился в финансовую бумагу. Эта часть открывает блок о моделях бизнеса: здесь вопрос серии о земле, деньгах и риске складывается в пять устойчивых схем.

Четыре вопроса, которые отличают одну модель от другой

Чем дольше девелопер остаётся в проекте, тем сильнее модель меняет сам дом. Вопросов четыре: чья земля, кто потеряет деньги, если дом не продастся или не сдастся, откуда деньги на стройку и когда девелопер выходит из проекта: в день ввода, через годы или никогда.

От ответов зависят планировки, отделка и маркетинг. Кто продаёт квартиры до ввода, думает о цене метра в день сделки, кто сдаёт их десятилетиями — о том, во что обойдётся замена лифта.

Строительство на продажу: продать метры до ввода

Чем быстрее квартиры продаются до ввода, тем дешевле девелоперу обходятся деньги на стройку. На этой связи держится основная модель российского рынка, строительство на продажу (build-to-sell): по данным Банка России, в 2024 году через эскроу строилось больше 97% площади многоквартирных домов.

Девелопер берёт проектный кредит и продаёт квартиры по договорам долевого участия, пока дом строится. Риск спроса целиком на нём. Деньги покупателей лежат на эскроу, стройку оплачивает банк, и ставка кредита зависит от того, сколько уже продано. К вводу, по данным ЦБ, продано в среднем 65% площади, остальное девелопер продаёт в готовом доме.

Горизонт короткий: от участка до ввода проходит в среднем чуть больше трёх лет. Потом девелопер уходит, и счета за эксплуатацию оплачивают уже собственники квартир.

ВыводТемп продаж до ввода входит в себестоимость метра: каждая проданная квартира удешевляет кредит на весь дом. Треть площади, которая остаётся к вводу, стоит планировать отдельной задачей.

Fee-девелопмент: управлять чужим проектом за вознаграждение

Fee-девелопмент в России остаётся нишей: в обзоре СберПро 2020 года эксперты признали, что оценить его объём не могут. Земля, деньги и риск принадлежат собственнику участка. Fee-девелопер (от англ. fee — вознаграждение) приносит команду, согласования и продажи и получает, по оценке участников рынка, 5–8% выручки проекта, в сложных проектах больше.

Чаще в России встречается партнёрство: собственник вносит участок, девелопер — компетенции и часть денег, прибыль делят. Чистой схеме «вознаграждение без риска» нужно доверие собственника к чужой команде, и СберПро вынес его нехватку в заголовок своего обзора.

ВыводДевелоперу, который хочет зарабатывать на чужой земле, приходится продавать собственнику доверие: историю проектов и прозрачный отчёт о деньгах. Без него собственник выберет партнёрство с общим риском.

Строительство для владения: доход от аренды десятилетиями

В строительстве для владения девелопер ничего не продаёт: он веками сдаёт и перестраивает одну и ту же землю. Самый долгий пример начался в 1677 году, когда лондонская семья Гровенор получила через брак поместье Эбери к западу от Сити. Через полвека там выросли кварталы Мейфэра, ещё через столетие — Белгравия. Компания Grosvenor до сих пор владеет этими кварталами, сдаёт и перестраивает их.

В Токио похожую роль играет Mitsubishi Estate. Яносукэ Ивасаки купил у правительства Мэйдзи весь район Маруноути за сумму, которая, по истории самой компании, втрое превышала годовой бюджет Токио. Покупку называли безрассудной, а сегодня это деловой центр у Токийского вокзала.

Деньги дают собственный капитал и долгий долг под арендный поток, а владелец рискует пустующими площадями и ставками аренды.

Мастер-девелопмент: продавать участки с инфраструктурой

Мастер-девелопмент переносит доход с квартир на землю: мастер-девелопер готовит территорию и возвращает вложения продажей участков. Так Гамбург строит район ХафенСити. По данным городской компании HafenCity Hamburg GmbH, продажа участков вернула около половины государственных вложений, а частные инвесторы вложили больше чем втрое больше государства.

Городская компания строит дороги, мосты, набережные и парки и подбирает девелоперов на участки. Инфраструктуру она оплачивает до продажи первого участка, а отдачу ждёт десятилетиями: ХафенСити строят уже четверть века.

В России ближе всех к этой роли ДОМ.РФ: по закону он выставляет неиспользуемые федеральные участки на аукционы для девелоперов.

Строительство под аренду: дом как операционный бизнес

В США многоквартирные дома почти целиком строят под аренду, в Великобритании этот сектор растёт, но начал тормозить.

95%квартир в многоквартирных домах, введённых в США в 2025 году, построены для сдачи в аренду. Census Bureau в разборе NAHB

В модели build-to-rent инвестор строит дом целиком под сдачу и держит его годами. Деньги дают институциональные инвесторы, а одна компания отвечает за ремонт, сервис и заполняемость, поэтому долговечность отделки и инженерии для неё важнее цены метра в день сделки.

В Великобритании, по данным Real Estate:UK и Savills, сектор почти удвоится, если достроят строящиеся и запланированные дома, но число новых стартов за год упало на 79%. В Германии одна Vonovia управляет почти полумиллионом квартир.

ВыводДом под аренду считают по стоимости владения: ремонт, замена лифтов и заполняемость на годы вперёд. Финансовая модель проекта на продажу здесь не годится.

Россия и три рынка: кто владеет съёмным жильём

Там, где жильё снимают много, им владеют и компании, а в России почти весь съёмный фонд у частников. В Германии, по данным Destatis, снимают 58% домохозяйств, в Англии — около трети, в России, по опросу для ДОМ.РФ, на рыночных условиях снимают 9% семей. В США компаниям и товариществам принадлежит чуть больше съёмного жилья, чем частным лицам.

В России снимают миллионы семей, но арендное жильё почти никто не строит как бизнес. По оценке ДОМ.РФ, около 95% сделок аренды проходят в тени: квартиры сдают частные владельцы, купившие их в домах на продажу.

ВыводСпрос на аренду в России есть, а предложения от компаний почти нет. Девелопер с домом под аренду будет конкурировать с частными владельцами, и выиграть у них можно сервисом и прозрачным договором.

Матрица пяти моделей

Главная таблица серии. Дальше мы будем возвращаться к ней в разборах стран и эпох.

Модель	Чья земля	Чей риск	Откуда деньги	Горизонт	Где доминирует
Строительство на продажу	девелопера, купленная или арендованная	девелопера: спрос и цена метра	проектный кредит, деньги покупателей на эскроу	чуть больше трёх лет, выход при вводе	Россия: почти вся площадь многоквартирных домов строится через эскроу
Fee-девелопмент	собственника участка	собственника	собственника и его банка	срок проекта, вознаграждение — процент от выручки	ниша для собственников земли без своей команды
Строительство для владения	девелопера-владельца	владельца: пустующие площади и ставки аренды	капитал и долгий долг под арендный поток	десятилетия и века	исторические кварталы Grosvenor в Лондоне и Mitsubishi Estate в Токио, коммерческая недвижимость
Мастер-девелопмент	города, государства или крупного владельца	мастер-девелопера: инфраструктура до продаж	бюджет и продажа участков	десятилетия, ХафенСити — четверть века	редевелопмент больших территорий, как бывший порт Гамбурга
Строительство под аренду	инвестора	инвестора: заполняемость и ставки	институциональный капитал	годы и десятилетия	США: почти все новые квартиры в многоквартирных домах; Великобритания, Германия

Выводы для девелопера

Модель выбирают до покупки участка: от неё зависят планировки, отделка, финансовая модель и маркетинг. Дом, посчитанный на продажу, без пересчёта не станет арендным.
В строительстве на продажу маркетинг управляет себестоимостью, поэтому рекламу стоит считать по наполнению эскроу.
Собственнику земли без своей команды проект построит fee-девелопер или партнёр. В России проще договориться о партнёрстве с общим риском.
Арендный дом окупается годами эксплуатации, и решения об инженерии и отделке в нём принимают по стоимости владения.
Российская аренда почти целиком у частников и в тени. Для девелопера это незанятая ниша, но считать её придётся без российских примеров.

Что дальше в серии

Под каждую модель нужна своя воронка продаж: дому под аренду нужны арендаторы на годы, и путь покупателя квартиры из нашей карты пути покупателя там не работает.

В следующей части разберём, откуда девелопер берёт деньги и как источник денег определяет планировки: почему продажи до ввода дают студии и что эскроу изменил в российском продукте.

Источники

Банк России. О проектном финансировании строительства жилья в III квартале 2024 года; во II квартале 2026 года. Август 2026.
М. Хуснуллин о длительности инвестиционно-строительного цикла — ТАСС, 09.06.2026.
СберПро. Дефицит доверия: как в России работает fee-development. 20.07.2020.
«Деловой Петербург». Западная услуга с русским акцентом: рынок fee-девелопмента в Петербурге. 17.12.2020.
Grosvenor. Our history.
Mitsubishi Estate. Company history.
HafenCity Hamburg GmbH. О компании: особый фонд «Город и порт», инвестиции, Грасброк.
Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», 2008.
NAHB. High-Density Building Completions Hold Highest Multifamily Market Share in 2025. 28.07.2026, по данным U.S. Census Bureau, Survey of Construction.
U.S. Department of Housing and Urban Development, U.S. Census Bureau. 2021 Rental Housing Finance Survey. 29.11.2022.
Real Estate:UK, Savills. Build-to-Rent Report Q2 2026. 03.08.2026.
Ministry of Housing, Communities and Local Government. English Housing Survey 2024 to 2025: headline findings.
Destatis. Mikrozensus-Zusatzprogramm Wohnen 2022.
Vonovia SE. Q3 2025 Information.
ДОМ.РФ, ВЦИОМ. Рынок арендного жилья: число семей-арендаторов и доля теневого сектора — РБК Недвижимость, 26.02.2026.
Опрос ДОМ.РФ 2024 года о жилищных условиях семей — Т—Ж, 22.04.2025.

Коротко

Девелопмент — это пять бизнесов: строительство на продажу, fee-девелопмент, строительство для владения, мастер-девелопмент и строительство под аренду. Их различают земля, риск, деньги и срок, через который девелопер выходит из проекта.
Модель определяет дом. Кто продаёт до ввода, думает о цене метра в день сделки, кто сдаёт годами — о том, во что обойдётся ремонт и замена лифтов.
Россия почти целиком строит на продажу, а в США 95% квартир в новых многоквартирных домах прошлого года построили для сдачи в аренду.
Мастер-девелопер зарабатывает на земле: Гамбург вернул продажей участков около половины государственных вложений в район ХафенСити.
Аренду в России почти никто не строит как бизнес. Квартиры сдают частные владельцы, и большая часть сделок проходит в тени.

Ответы на вопросы

Какие бывают модели девелопмента?

Пять основных: строительство на продажу (build-to-sell), девелопмент за вознаграждение (fee-девелопмент), строительство для владения (build-to-hold), мастер-девелопмент и строительство под аренду (build-to-rent). Они различаются тем, чья земля, кто несёт риск, откуда деньги и когда девелопер выходит из проекта.

Что такое fee-девелопмент?

Управление чужим проектом за вознаграждение. Земля, деньги и риск остаются у собственника, а девелопер получает процент от выручки проекта, по оценке участников рынка — 5–8%.

Что такое build-to-rent?

Строительство дома целиком под сдачу в аренду. Квартиры не продают поштучно, дом остаётся у одного владельца, который отвечает за сервис, ремонт и заполняемость.

Кто такой мастер-девелопер?

Компания, которая готовит большую территорию: строит дороги, сети и общественные пространства, а затем продаёт участки другим девелоперам. Так Гамбург строит район ХафенСити через свою компанию HafenCity Hamburg GmbH.

Почему в России мало арендных домов?

Рынок новостроек почти целиком строит на продажу через эскроу. Квартиры сдают частные владельцы, и, по оценке ДОМ.РФ, около 95% сделок аренды проходят в тени.