Ипотека и зонирование в США: как устроен рынок жилья

Американский рынок жилья держится на трёх решениях государства: страховке ипотеки, 30-летнем кредите и муниципальном зонировании, которое на большей части жилой земли разрешает строить только отдельный дом. Кредит создал спрос, зонирование задало форму продукта, и девелоперы научились выпускать пригородный дом серийно. Обратная сторона — дефицит жилья, который исследователи оценивают от нуля до 20 млн домов.

В прошлой части мы разбирали Европу, где жильё строят без девелопера. В США государство отвечает за деньги покупателя и правила застройки, а дома серийно выпускают частные компании. С этой части серия переходит от моделей к странам.

Ипотека как государственный продукт

За двадцать лет государство превратило американскую ипотеку из короткого кредита в 30-летний заём с меньшим первым взносом. Каким был кредит до этого, мы разбирали в пятой части: пять лет, большой первый взнос и весь долг в конце срока.

Закон о жилье 1934 года учредил FHA (Federal Housing Administration), Федеральное жилищное управление. Оно страховало кредиты банков, если те укладывались в стандарт: длинный срок, умеренная ставка, первый взнос от пятой части цены. Частных инвесторов на этот рынок заманить не удалось, поэтому с 1938 года кредиты стала выкупать государственная Fannie Mae. Дальше каждый закон сдвигал стандарт в пользу покупателя, и в 1954 году 30-летний срок распространили на новые и вторичные дома, а первый взнос опустился ниже 20%.

ВыводДлинная ипотека с фиксированной ставкой появляется там, где риск кредита берёт на себя государство. В России спрос тоже держится на государстве, только через субсидию ставки, и план продаж девелопера зависит от условий госпрограмм.

Почему 30 лет и фиксированная ставка

Американская ипотека даёт заёмщику больше выбора, чем в других странах. Фиксированная или плавающая ставка, выбор срока, досрочное погашение без ограничений, по выводу экономистов Ричарда Грина и Сьюзан Вахтер, сложились из-за вмешательства государства в рынок. Риск фиксированной ставки во многом держат агентства с государственной поддержкой: Fannie Mae и Freddie Mac с кризиса 2008 года находятся под управлением федерального регулятора FHFA.

Новые кредиты в 2026 году дорожают: по опросу Freddie Mac, с начала года ставка по 30-летнему кредиту выросла больше чем на процентный пункт, до 7,40%. Доля семей, которые владеют жильём, с пика 2004 года снизилась примерно на четыре пункта, до 65%.

Зонирование: участок под один дом

За столетие односемейное зонирование выросло из правила одного района в режим большей части жилой земли многих американских городов. По этому правилу на жилом участке можно построить только один отдельный дом для одной семьи.

Продвигал его девелопер. В 1916 году Беркли ввёл такой режим в районе Элмвуд, и одним из главных сторонников был Дункан Макдаффи, который сам застраивал соседние районы. Он обещал защиту от «вторжения квартир, многоквартирных домов и магазинов» и падения цен. Так, по пересказу KQED, жилой район стал закрытым продуктом: на отдельный дом цена выше. Нью-Йорк в том же году регулировал высоту и объём зданий, об этом — четвёртая часть.

В 1926 году Верховный суд США в деле Euclid v. Ambler признал зонирование законным. В мнении суда многоквартирный дом в районе особняков назван «просто паразитом», который пользуется чужим простором.

К 2019 году, по подсчёту The New York Times и UrbanFootprint, в большинстве крупных городов выборки только под отдельный дом было отведено от 70% жилой земли, а в Сан-Хосе 94%. Заметно меньше было только в Нью-Йорке и Вашингтоне.

ВыводАмериканский пригород вырос из запрета строить что-то кроме отдельного дома. Форму продукта задают правила застройки, поэтому девелопер сначала выясняет, что разрешено на участке, и только потом решает, что продавать.

Красная черта: кому кредит не доставался

Государственная ипотека с самого начала доставалась не всем, и следы этого видны в городах до сих пор. Корпорация займов домовладельцам HOLC, созданная в 1933 году, составила карты рисков городов, и районы с худшей оценкой рисовали красным. Отсюда слово redlining.

Экономисты ФРБ Чикаго сравнили кварталы по разные стороны этих границ: карты на десятилетия снизили в «красных» районах долю собственников, цены домов и аренду и усилили расовую сегрегацию.

Девелопер на чужой земле

Самый большой девелопер США устроен как сборщик: участки, стройку и ипотеку получает со стороны, а сам отвечает за поток домов. D.R. Horton лидирует по числу проданных домов каждый год с 2002 года, в 2025 финансовом году компания закрыла почти 85 тысяч сделок.

Большую часть домов D.R. Horton строит за 2–4 месяца, стройку целиком ведут субподрядчики. Почти в каждом посёлке компания ставит дома без покупателя, чтобы продавать их готовыми тем, кому жильё нужно быстро. Участки она по большей части не покупает заранее: три четверти портфеля контролирует договорами на будущую покупку, а почти две трети домов ставит на участках, подготовленных другими компаниями.

Деньги покупателя тоже идут через государство: больше двух третей кредитов ипотечной дочки D.R. Horton ушли напрямую Fannie Mae, Freddie Mac или в бумаги Ginnie Mae. За доступность кредита платит и сам девелопер. За 2025 год компания увеличила скидки, в том числе выкупала для покупателей снижение ипотечной ставки, и валовая маржа на продаже домов снизилась до 21,5%.

ВыводD.R. Horton зарабатывает на скорости: почти не замораживает деньги в земле и строит дом за несколько месяцев. Девелоперу, который платит проценты за каждый месяц проекта, срок от покупки участка до продажи стоит считать так же внимательно, как цену метра.

Сколько жилья не хватает

Размер дефицита жилья в США зависит от метода подсчёта. Самые цитируемые оценки, включая сводку Исследовательской службы Конгресса за декабрь 2025 года, расходятся почти втрое: от 2 млн домов у Moody’s Analytics до 5,5 млн у Национальной ассоциации риелторов.

от 0 до 20 млндомов не хватает США по оценкам разных исследователей, сводка The Washington Post, февраль 2026

Верхнюю границу дают аналитик Кевин Эрдманн и республиканцы Объединённого экономического комитета Конгресса. Спор, по оценке The Washington Post, начинается с вопроса: восстанавливать прежний рынок или считать, сколько жилья было бы без ограничений вроде зонирования. Нижнюю границу дают Кирк Макклюр и Алекс Шварц: по их подсчёту, за два десятилетия жилья построили больше, чем прибавилось семей, а проблема в том, что цены не совпадают с доходами беднейших арендаторов.

Стройка при этом так и не вернулась к уровню середины 2000-х. По данным Бюро переписи, в 2025 году заложили примерно на треть меньше домов и квартир, чем в 2005-м.

ВыводОбщая цифра дефицита ничего не говорит о спросе на конкретный проект. Девелоперу полезнее проверять, совпадает ли цена его продукта с доходами покупателей в своём городе.

Отмена односемейного зонирования

С конца 2010-х города и штаты начали отменять односемейное зонирование, и жильё прибавилось там, где вместе с этим разрешили строить выше и отменили обязательные парковки. Первым крупным городом стал Миннеаполис с планом «Миннеаполис 2040», за ним пошли Орегон и Калифорния.

Где	Что разрешили	Что получилось
Миннеаполис	до трёх квартир на любом участке, высокие дома вдоль транспортных коридоров, без обязательных парковок	почти девять из десяти разрешённых квартир — в больших домах, в домах на 2–4 квартиры почти ничего
Орегон	в крупных городах дома на 2–4 квартиры, таунхаусы и коттеджные кластеры, в средних — дуплекс на любом участке	городам дали два-три года на новые правила
Калифорния	разделить участок и построить до четырёх домов	в первый год в Лос-Анджелесе пара сотен заявок и несколько десятков одобрений, в Сан-Диего единицы

По подсчёту Pew Charitable Trusts, за 2017–2022 годы жилой фонд Миннеаполиса рос втрое быстрее, чем в остальной Миннесоте, а аренда в городе почти не изменилась, тогда как в остальном штате выросла на 14%. Потом реформу больше года держал судебный запрет, который остановил десятки проектов, и иск отклонили только после поправки к закону штата.

В Калифорнии Terner Center насчитал больше 700 000 домов, которые закон SB 9 делает выгодными для стройки. Первый год показал другое: по мнению опрошенных центром планировщиков, владельцам выгоднее строить дом во дворе по отдельному закону, чем делить участок.

ВыводПослабление в одном правиле ничего не даёт, если другое делает стройку невыгодной. Участок стоит оценивать по всем требованиям сразу: этажность, парковки, число квартир.

Дом в аренду: второй этаж рынка

Над рынком собственников вырос второй рынок — отдельный дом в аренду, и теперь государство пытается его сузить. Как в 1960 году появились REIT, инвестиционные трасты недвижимости, мы рассказывали в шестой части.

Invitation Homes, основанная в 2012 году, к концу 2025 года владела больше чем 86 тысячами домов для сдачи в аренду. D.R. Horton строит под аренду целые посёлки и продаёт их инвесторам. В годовом отчёте Invitation Homes предупреждает акционеров о президентском указе, который может ограничить институциональным инвесторам покупку и финансирование отдельных домов.

Выводы для девелопера

Спрос на жильё держится на условиях ипотеки, которые задаёт государство. Изменения госпрограмм закладывайте в план продаж наравне с ценой.
Правила застройки определяют продукт раньше покупателя. Прежде чем решать, что строить, посчитайте, во что обойдутся все требования к участку вместе.
Скорость оборота заменяет запас земли. Чем меньше времени деньги лежат в участке и стройке, тем меньше проект платит за них.
Часть покупателей платит за то, чтобы заехать сразу. Квартиры, оставшиеся к вводу, продавайте как отдельный продукт для тех, кому жильё нужно быстро.
Выкуп ставки для покупателя оплачивает девелопер из своей маржи. Такие акции считайте прямым расходом проекта и закладывайте в финансовую модель.

Что дальше в серии

В США из четырёх дефицитов первой части деньги и разрешение закрывает государство, землю и спрос девелоперы закрывают сами. Как устроена семейная ипотека в России с 1 октября 2026 года, мы разобрали в отдельном материале. Следующая часть серии — о Германии, Австрии и Швейцарии, где большинство живёт в аренде.

Источники

National Housing Act, 1934; National Housing Act Amendments, 1938 — по приложению «Federal National Mortgage Association, 1934–1967» к рабочему документу NBER w23165.
Grebler L. Housing Issues in Economic Stabilization Policy. Appendix B: Changes in Terms of FHA-Insured Home Mortgages. NBER, 1960.
Green R.K., Wachter S.M. The American Mortgage in Historical and International Context. Journal of Economic Perspectives 19(4), 2005.
Frydman C., Molloy R., Palis A. Homeownership and Housing Equity in the Mid-Twentieth Century. FEDS Notes, Федеральная резервная система, 24.09.2025.
Federal Housing Finance Agency. Conservatorship: History of Fannie Mae and Freddie Mac Conservatorships.
Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey, ряд MORTGAGE30US; U.S. Census Bureau. Housing Vacancies and Homeownership, ряд RHORUSQ156N; New Residential Construction, ряды HOUSTNSA и HOUST1FNSA — все через FRED, ФРБ Сент-Луиса, октябрь 2026.
Baldassari E., Solomon M. The Racist History of Single-Family Home Zoning. KQED, 05.10.2020.
Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365, 1926.
Badger E., Bui Q. Cities Start to Question an American Ideal: A House With a Yard on Every Lot. The New York Times, 18.06.2019.
Home Owners’ Loan Act, 1933.
Aaronson D., Hartley D., Mazumder B. The Effects of the 1930s HOLC «Redlining» Maps. Federal Reserve Bank of Chicago, Working Paper 2017-12, ред. 2020.
Marshall C. Levittown, the prototypical American suburb. The Guardian, 28.04.2015.
D.R. Horton. Form 10-K за 2025 финансовый год и пресс-релиз о результатах 2025 финансового года, 28.10.2025.
Jones K., Weinstock L. Estimates of a «Housing Shortage». Congressional Research Service, IN12628, 15.12.2025.
Moody’s Analytics, Urban Institute, PolicyMap, Reinvestment Fund. Bringing the Housing Shortage Into Sharper Focus, июль 2025.
Realtor.com. 2026 Housing Supply Gap Report.
McClure K., Schwartz A. Where Is the Housing Shortage? Housing Policy Debate 35(1), 2025.
Why nobody really knows the scale of the U.S. housing crisis. The Washington Post, 04.02.2026.
Liang L., Staveski A., Horowitz A. Minneapolis Land Use Reforms Offer a Blueprint for Housing Affordability. Pew Charitable Trusts, 04.01.2024.
Keefer W. What does the end of Minneapolis 2040 lawsuit mean for housing affordability and diversity? MinnPost, 24.01.2025.
Oregon House Bill 2001, Enrolled, 2019.
Garcia D., Alameldin M. California’s HOME Act Turns One: Data and Insights from the First Year of Senate Bill 9. Terner Center for Housing Innovation, UC Berkeley, 18.01.2023.
Nareit. What’s a REIT; The History of REITs.
Invitation Homes. Form 10-K за 2025 год, 19.02.2026.

Коротко

Длинную ипотеку в США создало государство: оно страхует кредиты и выкупает их у банков. Поэтому американец может взять кредит на 30 лет с фиксированной ставкой.
Зонирование под один отдельный дом придумали ради цены закрытого района, и продвигал его девелопер. Сегодня такой режим занимает большую часть жилой земли во многих крупных городах.
Сколько жилья не хватает США, не знает никто: оценки расходятся от нуля до 20 млн домов, потому что каждый исследователь считает от своей точки отсчёта.
Крупнейший девелопер D.R. Horton работает как сборщик: участки берёт по договорам на будущую покупку, стройку отдаёт субподрядчикам и строит дом за несколько месяцев.
Отмена односемейного зонирования дала жильё там, где вместе с ней разрешили высокие дома у транспорта и отменили обязательные парковки. Одно разрешение строить триплексы почти ничего не изменило.

Ответы на вопросы

Почему в США ипотеку берут на 30 лет с фиксированной ставкой?

Такой кредит создало государство в 1930–1950-е годы: FHA страховало длинные кредиты, Fannie Mae выкупала их у банков. Риск фиксированной ставки и сегодня во многом держат агентства с государственной поддержкой.

Что такое односемейное зонирование?

Правило, по которому на жилом участке можно построить только один отдельный дом для одной семьи. Первым его ввёл Беркли в 1916 году, через десять лет Верховный суд США признал такие ограничения законными.

Сколько жилья не хватает в США?

Единой оценки нет. Самые цитируемые расходятся почти втрое: от 2 млн домов у Moody's Analytics до 5,5 млн у Национальной ассоциации риелторов. Исследователи Кирк Макклюр и Алекс Шварц общего дефицита не находят: за два десятилетия жилья построили больше, чем прибавилось семей.

Какие города и штаты отменили односемейное зонирование?

Первым крупным городом стал Миннеаполис: он разрешил до трёх квартир на любом жилом участке. Затем Орегон обязал крупные города разрешить дома на 2–4 квартиры, а Калифорния разрешила делить участок и строить до четырёх домов.

Кто крупнейший девелопер жилья в США?

D.R. Horton, крупнейший по числу проданных домов с 2002 года. В 2025 финансовом году компания закрыла почти 85 тысяч сделок.