Технологии в строительстве: что реально меняет себестоимость

Технологии в строительстве меняют себестоимость медленнее, чем обещают их продавцы: производительность стройки десятилетиями растёт в разы медленнее, чем во всей экономике. Метр дешевеет от тех технологий, которые экономят деньги на конкретном проекте и работают на постоянном потоке заказов.

В прошлой части мы разбирали, как девелопер проверяет продукт до котлована. Эта часть — о стройке, которую он покупает у подрядчика. В первой части серии мы показали, что на неё уходит треть затрат проекта и больше, поэтому каждый процент экономии на стройке виден в марже.

Почему производительность в стройке почти не растёт

Стройка отстаёт от остальной экономики десятилетиями, и в новых расчётах разрыв только шире. По оценке McKinsey Global Institute (доклад Reinventing Construction, 2017), в 1995–2014 годах производительность мирового строительства росла почти втрое медленнее, чем вся экономика.

В США экономисты Остан Гулсби и Чад Сиверсон (NBER, 2023) посчитали, что с 1970 по 2020 год производительность американской стройки падала: к концу периода работник создавал на две пятых меньше добавленной стоимости. Часть падения можно списать на трудности измерения цен, но застой авторы видят и в натуральных показателях жилищного строительства.

Семь рычагов: технологии — только один из них

Большая часть рычагов роста, которые нашёл MGI, лежит вне техники. Лучшие практики, по его оценке, могут поднять производительность стройки примерно в полтора раза, и технологии здесь — один рычаг из семи. Остальные: регулирование, контракты, проектирование, закупки, организация работ на площадке, квалификация людей.

Цифровая модель ускоряет проектирование и закупки, только если заказчик, проектировщик и подрядчик работают в ней вместе и договор это предусматривает. А окупается технология, когда её применяют на десятках проектов подряд. У девелопера каждый дом стоит на новом участке, идёт по своему проекту и часто с новыми подрядчиками, поэтому опыт плохо переходит с объекта на объект.

ТИМ: обязательная модель для долевого строительства

За два с небольшим года работа в информационной модели стала из занятия меньшинства нормой для половины застройщиков. ТИМ (технологии информационного моделирования, в мире BIM) — цифровая модель здания, где каждый элемент несёт размеры, материалы и стоимость.

По постановлению Правительства № 331 модель нужна застройщику, который строит на деньги дольщиков, если договор на изыскания или проектирование заключён после 1 июля 2024 года либо разрешение на строительство выдано после 1 января 2025 года.

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, доля застройщиков, которые применяют или пилотируют ТИМ, выросла с пятой части в начале 2024 года почти до половины к середине 2026-го.

Себестоимость модель снижает, если ею пользуется стройка: считает объёмы, находит пересечения сетей до монтажа, сверяет факт с проектом. Модель только для экспертизы остаётся статьёй расходов.

Заводской дом: где префаб победил

Заводской дом побеждает там, где у завода годами есть стандартный продукт и постоянный поток заказов. В Японии это около 12% новых жилищных строек 2024 года, по данным японского министерства MLIT.

В Швеции с завода выходят почти девять частных домов из десяти (TMF), в Германии около четверти одно- и двухквартирных домов (EUWID). Российская панель тоже заводское домостроение советского образца, о нём мы писали в 18-й части. Но панель занимает чуть больше десятой части строящегося в России жилья, а почти три четверти — монолит-кирпич, по данным ЕРЗ.РФ.

Модульные банкротства: Katerra и Legal & General

Без потока заказов модульный завод разоряет даже компании с большими деньгами и обоснованным расчётом. Katerra собрала около 2 млрд $, в том числе у SoftBank, на обещании строить дешевле за счёт заводов и в 2021 году обанкротилась.

McKinsey в 2019 году оценил, что модуль заметно ускоряет проект и может сэкономить до пятой части затрат. Но в том же докладе оговорка: при ошибках в логистике и цене материалов модуль выходит дороже обычной стройки.

Британская Legal & General в 2023 году остановила модульный завод в Селби, накопив за семь лет 174 млн £ убытка. Долгие согласования и пандемия не дали набрать поток площадок, а завод с большими постоянными расходами без потока не окупается.

Деревянные высотки: где уже стоит CLT

Дерево дошло до высоток, но такие башни остаются гибридами с бетоном и пока не доказали, что дешевле. CLT (cross-laminated timber) — панели из слоёв досок, склеенных крест-накрест.

Рекорд держит Ascent в Милуоки: 86,6 м и 25 этажей, по данным CTBUH, международного совета по высотным зданиям. Он собран из CLT и клеёного бруса, но парковка в основании и шахты лифтов и лестниц бетонные. Публичных сравнений себестоимости таких башен с бетонными мы не нашли, поэтому записывать дерево в способы удешевления рано.

3D-печать: проценты вместо разов

Обещания 3D-печати при проверке сжимаются до процентов: подтверждённая экономия — 15–25%, и только на напечатанных частях дома.

Habitat for Humanity в 2021 году напечатала дом в Вирджинии: стены за полсуток, экономия около 15% на квадратный фут. Исследователи из Сингапура сравнили напечатанный санузел-модуль со сборным железобетонным: печать обошлась на четверть дешевле. Принтер делает стены и простые объёмные элементы, а фундамент, крышу, окна, инженерию и отделку строят как обычно.

Бетон, роботы и дефицит рук

Низкоуглеродный бетон и роботы окупаются при внешнем давлении. Цемент даёт около 8% мировых выбросов CO₂, по оценке Chatham House, больше половины из них приходится на клинкер. Бетон с меньшей долей клинкера влияет на себестоимость там, где за углерод платят: через налог, требования банка или покупателя.

Роботы, дроны и экзоскелеты отвечают на нехватку людей. По словам Марата Хуснуллина, российской стройке не хватает от 200 до 400 тысяч человек. Дрон над площадкой или робот на операции, которая повторяется на сотнях этажей, окупается там, где людей не найти или они дорожают быстрее техники.

Что меняет себестоимость: сводка

Выводы для девелопера

1. Считайте технологию в рублях на метр и на всю серию проектов. Если она окупается только на одном доме, это расход. Так же мы считаем рекламные инструменты, подробнее о подходе.
2. ТИМ обязателен, поэтому выгоду из него достают договором: подрядчик считает объёмы по модели и сверяет с ней факт.
3. Заводской дом и модули имеют смысл при банке земли на несколько лет вперёд. Без потока площадок завод становится постоянным расходом.
4. На обещания «в разы дешевле» просите смету по статьям. Подтверждённая экономия у 3D-печати и модулей измеряется процентами.
5. Роботов и дроны выгодно брать на операции, где не хватает рабочих или они дорожают быстрее техники.

В следующей части — ИИ в девелопменте: где он уже экономит деньги и где пока только обещает.

Источники

• McKinsey Global Institute. Reinventing Construction: A Route to Higher Productivity. Февраль 2017; презентация доклада McKinsey & Company, 2018.
• McKinsey & Company. Delivering on construction productivity is no longer optional. 2024, в пересказе Construction Briefing.
• McKinsey & Company. Modular construction: From projects to products. Июнь 2019.
• Goolsbee A., Syverson C. The Strange and Awful Path of Productivity in the U.S. Construction Sector. NBER Working Paper 30845, 2023.
• Постановление Правительства РФ № 331 от 05.03.2021; постановление Правительства РФ № 2357 от 20.12.2022 — обзор «КонсультантПлюс»; «СРО Портал», 21.12.2022.
• М. Хуснуллин о доле застройщиков с ТИМ — ComNews, 15.07.2026; о дефиците кадров — The Moscow Times и «Эксперт», декабрь 2024.
• ЕРЗ.РФ. Структура строящегося жилья по материалу стен, январь 2025 — «Движение.ру», 31.01.2025.
• MLIT Japan, статистика жилищных строек за 2024 год — Canada Wood Japan, Japan Housing Starts Report, декабрь 2024.
• Daiwa House Group. History: Midget House, 1959; Sekisui House, история компании.
• Trä- och Möbelföretagen (TMF). Trähusbarometern, 2023.
• EUWID Wood Products. Prefabricated building share raised to around 24.5% in 2023. 20.03.2024.
• Bloomberg Law. SoftBank-Backed Katerra Files Bankruptcy With Billions in Debt. 07.06.2021.
• Construction Enquirer. L&G halts production at modular homes factory. 04.05.2023.
• Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH): сертификация Mjøstårnet, 2019, и Ascent, июль 2022.
• Implenia. Reference: Rocket & Tigerli, Winterthur.
• Habitat for Humanity Peninsula and Greater Williamsburg: пресс-релиз о 3D-печатном доме, 2021.
• Weng Y. et al. Comparative economic, environmental and productivity assessment of a concrete bathroom unit fabricated through 3D printing and a precast approach. Journal of Cleaner Production, т. 261, 2020.
• Lehne J., Preston F. Making Concrete Change: Innovation in Low-carbon Cement and Concrete. Chatham House, июнь 2018.