Тренды рынка недвижимости до 2040: пять сил

Главные тренды рынка недвижимости до 2040 года — пять сил, которые уже действуют: профессиональная аренда, ретрофит старых зданий, демография, климат и заводская стройка под дефицит рабочих рук. Ни одна из них не наступит внезапно, вопрос в скорости. Для российского девелопера быстрее всего сработают две: россиян 25–44 лет становится меньше, а рабочие руки дорожают.

Это последняя, 26-я часть серии «Как строят мир». В прошлой части мы разобрали, где ИИ уже работает в девелопменте. Здесь собраны силы, которые проходили через всю серию, и каждая проверена на данных Росстата, Еврокомиссии, Минфина США и городских программ. В конце — выводы для девелопера на 2027–2029 годы.

Аренда: дом как сервис

В развитых рынках новый многоквартирный дом всё чаще остаётся у одного владельца и сдаётся в аренду, Россия пока на противоположном полюсе. В США в 2025 году под аренду построили 95% квартир в новых многоквартирных домах, по данным Census Bureau в разборе Национальной ассоциации домостроителей NAHB. Таким домом годами управляет профессиональный оператор: ремонт, сервис, заполняемость.

В России, по оценке ДОМ.РФ, почти все сделки аренды проходят в тени. Квартиры сдают частные владельцы, которые купили их в домах, построенных на продажу. Пять моделей девелопмента и место аренды среди них мы разбирали в седьмой части.

Поэтому аренда уже сидит внутри продукта, который строится на продажу. Часть покупателей берёт квартиру, чтобы сдавать, и выбирает её по доходности и спросу арендаторов. Сценарий до 2040 года: доля такого покупателя растёт вместе с числом одиночек, а следом приходит профессиональный оператор, который берёт дом целиком.

Ретрофит: дома 2050 года уже построены

Главным полем работы становится старый фонд: новых зданий к середине века добавится немного, а обновлять существующие получается медленно. В ЕС 85–95% нынешних зданий будут стоять и в 2050 году, оценивает Еврокомиссия в стратегии «Волна реновации» 2020 года.

Ретрофит (модернизация существующего здания вместо сноса: утепление, новые инженерные системы, смена назначения) проходит около 1% фонда в год. Глубокий, с резким снижением потребления энергии, — в разы меньше. Цель ЕС: к 2030 году как минимум удвоить этот темп.

Самая заметная часть ретрофита сегодня — перевод офисов в жильё. Канадский Калгари субсидирует такие проекты в центре города: в программе два десятка проектов и больше двух с половиной тысяч квартир из пустующих офисов. На каждый доллар города частные инвесторы добавляют вчетверо больше.

В России старый фонд обновляют в основном сносом. Московская программа реновации рассчитана примерно на миллион жителей, а закон о комплексном развитии территорий (КРТ) 2020 года распространил этот подход на все регионы.

ВыводУчасток в городе всё чаще продаётся вместе со старым зданием. Команде девелопера нужен навык считать реконструкцию и КРТ так же уверенно, как стройку в поле, и решать по цифрам, где приспособить здание, а где снести.

Демография: меньше покупателей, больше одиночек

Покупателей становится меньше, а семьи — меньше по составу. По переписи 2020 года почти в каждом втором российском домохозяйстве живёт один человек. За десять лет между переписями их доля выросла больше чем в полтора раза.

41,8%российских домохозяйств по переписи 2020 года состоят из одного человека. В 2010 году — 25,7%

По этой доле Россия стоит рядом со Швецией и заметно обгоняет Британию. Эти данные мы приводили в пятой части о послевоенном жилье, построенном под семью с детьми.

Вторая перемена — возраст. По среднему варианту демографического прогноза Росстата (декабрь 2023 года, без новых регионов) население до 2040 года сокращается медленно, а состав меняется заметно.

Возрастная группа	Что происходит до 2040 года	Что это значит для спроса
25–34 года	сокращается до 2030 года, потом растёт	первых покупателей в ближайшие годы меньше
35–44 года	сокращается весь период, больше чем на треть	покупателей среднего возраста всё меньше
65 лет и старше	растёт почти на пятую часть	спрос на дом без ступенек, с лифтом и сервисом
80 лет и старше	растёт больше чем в полтора раза	senior living: жильё для пожилых с набором услуг

Вместе группа 25–44 лет к 2035 году станет на 9,3 млн человек меньше. В неё входят малочисленные поколения конца 1990-х и 2000-х: 26-летних в России почти вдвое меньше, чем 36-летних.

ВыводВ ближайшие годы молодых покупателей будет меньше, чем в 2024 году, а девелоперов столько же. Квартирографию, рассчитанную на молодую семью по умолчанию, стоит проверить на реальных покупателях своей локации.

Климат: риск приходит через страховку

Климатический риск уже входит в цену владения домом, и первым его считает страховщик. В США дом в зонах с наивысшим климатическим риском страхуют на 82% дороже, чем в зонах низкого риска. Это данные страхового офиса Минфина США по сотням миллионов полисов за 2018–2022 годы.

За эти годы премии росли быстрее инфляции, а в зонах высокого риска страховщики заметно чаще отказывались продлевать полисы. Для покупателя это растущая строка расходов на владение домом, для девелопера — довод против площадки в зоне риска.

ВыводЗатопление и жара дойдут до покупателя через страховку и счета за энергию. Проверять участок на эти риски стоит до покупки земли: после выхода в продажу риск уже заложен в продукт.

Заводская стройка: ответ на нехватку рук

Рабочих рук в стройке не хватает, и труд дорожает быстрее, чем в экономике в целом. По обследованию деловой активности Росстата за III квартал 2026 года, нехватка квалифицированных рабочих сдерживает работу 26% строительных организаций. Чаще руководители называют только дорогие материалы и налоги.

Люди в отрасли не задерживаются: за 2025 год из крупных и средних строительных организаций выбыло больше половины списочной численности. Средняя зарплата в стройке за год выросла на 17,8%, быстрее, чем по всей экономике.

Индустриализация 2.0 переносит работу с площадки на завод: дом собирают из готовых элементов, на стройке остаётся монтаж. Российская панель этой роли пока не играет: за десять лет её ввод упал вдвое, а монолитного жилья стало почти на три четверти больше. Какие заводские технологии окупаются, мы разбирали в 24-й части.

ВыводТехнологию стоит оценивать по тому, сколько часов работы она снимает с площадки, в рублях на метр. Пока зарплаты в стройке обгоняют экономику, эта экономия с каждым годом весомее.

Выводы для девелопера

Считайте спрос по возрастам. В 2027–2029 годах покупателей 25–34 лет будет заметно меньше, чем в 2024 году, а бороться за них будут те же девелоперы. Квартирографию проверяйте на данных о покупателях своей локации.
Проектируйте под одиночек и старшее поколение. Почти в каждом втором домохозяйстве живёт один человек, а людей старше 65 лет становится больше. Им нужны компактные квартиры, общие пространства, лифты и дом без ступенек.
Учитывайте покупателя-инвестора. Пока почти вся аренда частная и теневая, её спрос приходит через покупателя, который выбирает квартиру по доходности. Проектируйте квартиры, которые легко сдать и обслуживать.
Ищите землю в старом городе. Закон о КРТ открыл под застройку участки со старыми зданиями во всех регионах. Считайте реконструкцию и приспособление зданий наравне со сносом.
Закладывайте дорогой труд в себестоимость. Зарплата в стройке растёт быстрее экономики, а нехватку рабочих отмечает каждая четвёртая строительная организация.
Проверяйте площадку на климатические риски до покупки земли. Затопление и жара доходят до покупателя через страховку и счета за энергию.

Серия остаётся библиотекой

За 26 частей мы прошли от римских доходных домов до эскроу и ИИ, через США, Европу, Азию и Россию. Сквозной ответ не изменился: дома выглядят так, как решили те, кто владеет землёй, даёт деньги и несёт риск.

Серия остаётся на сайте библиотекой: все части с обложками собраны в оглавлении серии, начать удобнее с первой части о четырёх дефицитах девелопмента.

Демография доходит до девелопера через конкретных покупателей: кто они, сколько им лет, с кем живут и зачем покупают. Чтобы связать эти ответы с продуктом, мы собрали сервис «Сегменты покупателей × УТП»: 25 сегментов покупателей и оценку, какие УТП работают на каждый из них.

Источники

Росстат. Итоги Всероссийской переписи населения 2020 года, том 8 «Домохозяйства», таблица 2.
Росстат. Итоги Всероссийской переписи населения 2010 года, том 6, таблица 2.
Росстат. Демографический прогноз до 2046 года (средний вариант, без учёта новых регионов). Опубликован 29.12.2023.
Росстат. Аналитическая записка «Строительный комплекс Российской Федерации в 2025 году».
Росстат. Факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных организаций, III квартал 2026 года.
Росстат. Ввод общей площади жилых домов по материалам стен, 2009–2025.
European Commission. A Renovation Wave for Europe, COM(2020) 662. 14.10.2020.
U.S. Department of the Treasury, Federal Insurance Office. Analyses of U.S. Homeowners Insurance Markets, 2018–2022: Climate-Related Risks and Other Factors. 16.01.2025.
City of Calgary. Downtown Development Incentive Programs, данные на октябрь 2026.
Правительство Москвы. Программа реновации, mos.ru, октябрь 2026.
Федеральный закон № 494-ФЗ от 30.12.2020 о комплексном развитии территорий.
NAHB. High-Density Building Completions Hold Highest Multifamily Market Share in 2025. 28.07.2026, по данным U.S. Census Bureau.
ДОМ.РФ, ВЦИОМ. Рынок арендного жилья — РБК Недвижимость, 26.02.2026; опрос ДОМ.РФ 2024 года о жилищных условиях семей — Т—Ж, 22.04.2025.
SCB. Hushåll i Sverige, 2026.
Office for National Statistics. Families and households in the UK: 2024.

Коротко

До 2040 года девелопмент меняют пять сил: профессиональная аренда, ретрофит старых зданий, демография, климат и заводская стройка. Все пять уже видны в статистике, страны различаются скоростью.
Молодых покупателей становится меньше, одиночек и пожилых больше: по последней переписи почти в каждом втором российском домохозяйстве живёт один человек.
Городская земля всё чаще означает участки со старыми зданиями. В Европе почти все здания 2050 года уже построены, в России закон о КРТ открыл такие участки во всех регионах.
Рабочих не хватает каждой четвёртой строительной организации, и труд дорожает быстрее экономики. Окупается технология, которая снимает часы работы с площадки.
Климатический риск доходит до покупателя через страховку: в США дом в зоне высокого риска страхуют на 82% дороже.

Ответы на вопросы

Какие тренды изменят девелопмент до 2040 года?

Профессиональная аренда, ретрофит старых зданий, демография, климатические риски и заводская стройка под нехватку рабочих. Все пять уже видны в статистике России, ЕС и США.

Сколько в России домохозяйств из одного человека?

По переписи 2020 года — 41,8%, почти каждое второе. В 2010 году таких было около четверти, а средний размер домохозяйства за десять лет уменьшился.

Как изменится число молодых россиян к 2035 году?

По среднему варианту прогноза Росстата, людей 25–44 лет станет на 9,3 млн меньше, чем в 2024 году. Группа 25–34 лет сокращается до 2030 года и потом растёт, группа 35–44 лет сокращается до 2040 года.

Что такое ретрофит в строительстве?

Модернизация существующего здания вместо сноса: утепление, новые инженерные системы, смена назначения, например перевод офиса в жильё. ЕС хочет к 2030 году как минимум удвоить темп таких работ.

Хватает ли рабочих в российской стройке?

Нет. По обследованию Росстата за III квартал 2026 года, нехватка квалифицированных рабочих сдерживает каждую четвёртую строительную организацию. Зарплата в строительстве за 2025 год выросла быстрее, чем по всей экономике.

Что делать девелоперу в ближайшие три года?

Считать спрос по возрастам и сегментам, проектировать квартиры под одиночек и старшее поколение, смотреть на участки со старыми зданиями, закладывать рост стоимости труда и проверять площадку на климатические риски.