Проектное финансирование: почему в новостройках студии

Источник денег определяет квартирографию, то есть набор квартир по числу комнат и площади. Если стройку оплачивают будущие покупатели через проектное финансирование и эскроу, девелопер проектирует лоты, которые быстрее всего продаются до ввода, и в российских новостройках это студии. Если дом строит инвестор под аренду, решают износ и спрос арендаторов.

В седьмой части мы разобрали пять моделей девелопмента. Российский рынок почти целиком строит на продажу, и эта часть о том, откуда в этой модели берутся деньги.

Семь источников денег девелопера

У девелопера семь источников денег, и каждый ждёт от дома своего. С переходом на эскроу стройку в России почти целиком оплачивают два из них: банк и покупатель.

Источник	Кто даёт	Чего ждёт от дома
Собственный капитал	владельцы и партнёры девелопера	маржи; при убытке теряет первым
Мезонин	фонды и частные кредиторы	возврата раньше владельцев
Совместное предприятие	владелец земли или инвестор	цены, которая окупит его вклад
Проектный кредит	банк	быстрых продаж: от них зависит ставка
Продажи до ввода и эскроу	покупатели квартир	лота по доступному бюджету
Форвардное финансирование и форвардная покупка	институциональный инвестор	дома, который годами сдаётся без больших ремонтов
Краудфандинг	частные инвесторы через инвестплатформу	дохода в срок

Мезонин — кредит, который возвращают после банка, но раньше владельцев, поэтому он дороже банковского.

Минимум своих денег в России задан законом: по 214-ФЗ собственные средства застройщика должны составлять не меньше 10% проектной стоимости строительства. Остальное обычно даёт банк проектным кредитом, а гасят его деньги покупателей.

Проектный кредит и эскроу: кто платит за стройку в России

Цена кредита для девелопера зависит от его продаж, и за последний год долг стал хуже обеспечен деньгами покупателей. С 1 июля 2019 года деньги по договору долевого участия (ДДУ) лежат на эскроу до ввода дома, а стройку оплачивает банк.

Отношение денег на эскроу к долгу называется покрытием. По данным ЦБ, если на эскроу в полтора раза больше денег, чем долг, ставка до 1%, а если эскроу покрывает меньше шестой части долга, ставка 16–20%.

65%покрытие проектных кредитов деньгами на эскроу на середину 2026 года; годом раньше было 71%, ЦБ

Часть проданных квартир ставку не снижает: по ДДУ продано примерно на шестую часть больше, чем лежит на эскроу. ЦБ связывает разрыв с рассрочкой: квартира продана, а деньги ещё не пришли.

ВыводДля банка план продаж измеряется деньгами, дошедшими до эскроу. Рассрочка помогает продать квартиру, но ставку на дом снижает только оплаченная часть цены.

Почему продажа до ввода рождает студии

Продажа до ввода сдвигает квартирографию к маленьким лотам. Девелоперу важно, сколько принесёт метр и как быстро найдётся покупатель, и студия выигрывает по обоим пунктам.

В массовом сегменте Москвы в конце 2021 года, по данным «Метриума», метр в студии стоил на 17% дороже среднего и ещё дороже, чем в двухкомнатной. При этом сама студия обходилась покупателю вдвое дешевле двухкомнатной.

Низкий бюджет расширяет круг покупателей: студию берёт и покупатель с ипотекой, и частный инвестор, который хочет сдать или перепродать её. Лимит льготной ипотеки работает в ту же сторону: по наблюдению «Метриума» за 2025 год, первыми из продажи уходят лоты, которые в него укладываются.

По расчёту Т-Банка и GloraX на данных ЕИСЖС, в 2025 году студии и однокомнатные квартиры составили больше половины строящегося жилья, а в Петербурге и Ленинградской области — больше двух третей.

Студии и ключевая ставка: ряд за шесть лет

Четыре года доля студий в массовых новостройках Москвы росла почти независимо от ключевой ставки и пошла вниз только в 2025 году. С конца 2020 по конец 2024 года она выросла в полтора раза, хотя ставка ЦБ за это время поднялась почти впятеро, до 21%.

Этап	Ключевая ставка ЦБ	Доля студий в предложении
Первые годы льготной ипотеки	низкая, потом выросла вдвое	быстро росла
Льготу продлевают, ЦБ поднимает ставку	дошла до максимума	продолжала расти и вышла на пик
Массовая льгота закончилась, введён запрет микроквартир	снижается	за год упала примерно на треть

Покупатель смотрел на ставку льготной ипотеки, а она менялась мало, пока ключевая росла.

Ряд — «Метриум», Москва в старых границах; долю на конец 2020 года мы вывели из его отчёта за 2021 год. Единого ряда по стране нет, но у баз объявлений форма та же: рост до 2023–2024 годов, затем спад. По ЦИАН, в крупных городах доля студий с 2023 года снизилась на четверть.

ВыводКлючевая ставка доходит до покупателя через условия льготных программ. Прогноз спроса на маленькие лоты стоит строить от этих условий и сроков их действия.

Что сломало моду на студии

Предложение студий за два года резко сжалось, а спрос остался. Во второй половине 2024 года совпали три события: закончилась массовая льготная ипотека, ключевая ставка дошла до максимума, а Москва запретила проектировать однокомнатные квартиры и студии меньше 28 м².

−72%предложение студий в массовых новостройках Москвы с августа 2024 по август 2026 года, «Метриум»

Доля студий в предложении упала примерно на треть. Запрет расходится по стране: весной 2025 года Минстрой разослал регионам ту же рекомендацию, Ленинградская область ввела свой запрет с января 2026 года.

По данным «Метриума» и SIS Development, доля студий в продажах по ДДУ в массовом сегменте Москвы за 2025 год даже немного выросла, а средняя цена студии в продаже за год поднялась больше чем на треть.

ВыводСтудии, спроектированные до запрета, стали дефицитным товаром с устойчивым спросом. Их цену и темп вывода в продажу стоит пересчитать по реальным сделкам в своём районе.

Институциональные деньги: дом, который не продают

В Британии жильё под аренду на деньги институциональных инвесторов за семь лет прошло путь от обзора барьеров до правительственного руководства. В 2012 году вышел обзор Адриана Монтегю о том, что мешает таким инвесторам, а в руководстве по жизнеспособности проектов 2019 года записано: экономика build to rent (строительства под аренду) зависит от долгосрочного потока дохода.

Владелец арендного дома зарабатывает, пока дом сдаётся, и сам платит за каждый ремонт. Поэтому отделку и инженерию он выбирает по стоимости владения, а квартирографию — по тому, кто снимает жильё в районе.

Цена денег — скрытая статья себестоимости

Проценты по проектному кредиту обходятся девелоперам вдвое дороже плана и уже превышают их рентабельность. По опросу Движение.ру среди девелоперов из топ-150 медианная доля расходов на проектное финансирование составляет 11,5% выручки при плане 5,2%. Медианная рентабельность самих девелоперов в том же опросе ниже: 10,3%.

На эти расходы девелопер сильнее всего влияет темпом оплаченных продаж до ввода, поэтому маркетинг и ценообразование в 2026 году становятся способом управлять наполнением эскроу: какие лоты выводить первыми, кому и по какой цене. Сегменты покупателей показывают, какой группе нужен какой формат, а исследование реальных сделок по реестру ДДУ находит тех, кто ушёл к конкуренту, и выясняет почему.

Выводы для девелопера

При продаже до ввода квартирографию проектирует бюджет покупателя. Набор квартир стоит сверять с лимитами льготных программ на этапе концепции.
План продаж стоит вести в деньгах на эскроу: рассрочка продаёт квартиру, но ставку снижает медленно.
Спрос на маленькие лоты сильнее зависит от льготной ипотеки, чем от ключевой ставки. Окончание льготы вместе с запретом микроквартир развернуло рынок студий в Москве за год.
Студии, разрешённые по старым нормам, стали дефицитом. Их цену стоит пересчитать по сделкам.
Проценты у рынка вдвое выше плана. Финмодель нового проекта стоит считать с запасом по ним и от графика наполнения эскроу.

Источники

Банк России. О проектном финансировании строительства жилья во II квартале 2026 года. Август 2026.
Банк России. Ключевая ставка Банка России, база данных, 2019–2026.
Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004, статья 3 (в редакции № 218-ФЗ от 29.07.2017 и № 478-ФЗ от 25.12.2018).
«Метриум». Итоги 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы; Итоги 2023 года на первичном рынке массового сегмента Москвы.
«Метриум». Итоги 2025 года на первичном рынке массового сегмента Старой Москвы — «Финансы Mail», 22.01.2026.
«Метриум» и SIS Development. Предложение студий в массовых новостройках Москвы упало в 3 раза — «Финансы Mail», 17.02.2026.
«Метриум». Как запрет на микроквартиры изменил структуру предложения — «Финансы Mail», 08.10.2026.
ЦИАН: доля студий в 30 крупных городах — «Коммерсантъ», 22.07.2026; IRN.ru, 22.07.2026.
«Яндекс Недвижимость»: доля студий в городах-миллионниках — «Коммерсантъ», 22.07.2026.
Т-Банк и GloraX: структура строящегося жилья по данным ЕИСЖС — «Коммерсантъ», 18.03.2026.
Минимальная площадь квартир в Москве — ЕРЗ.РФ, 19.06.2024; запрет в Ленинградской области и рекомендации Минстроя — «Российская газета», 08.10.2026.
Льготная ипотека 2020–2024 годов: сроки и ставки — «Известия», 27.10.2020, в пересказе статьи «Ипотека в России», Википедия.
Движение.ру. Банки создают риски для каждой второй новостройки. 07.10.2026.
Ministry of Housing, Communities and Local Government. Planning Practice Guidance: Viability, параграфы 019 и 020, 2019.
Montague A. Private rented homes: review of the barriers to institutional investment. Department for Communities and Local Government, 23.08.2012.

Коротко

Источник денег задаёт квартирографию. Когда стройку оплачивают покупатели до ввода, выигрывают лоты с самым низким бюджетом и самым дорогим метром, то есть студии.
Ставка проектного кредита зависит от денег на эскроу: чем больше продано и оплачено до ввода, тем дешевле кредит на весь дом. При слабых продажах ставка доходит до 16–20%.
Доля студий в Москве четыре года росла, даже когда ключевая ставка поднялась до 21%. Покупатель смотрел на ставку льготной ипотеки.
Запрет микроквартир за два года сократил предложение студий в массовых новостройках Москвы на 72%, а их доля в продажах даже выросла.
Проценты по проектному кредиту обходятся девелоперам вдвое дороже плана и уже превышают их рентабельность. Сильнее всего их снижают оплаченные продажи до ввода.

Ответы на вопросы

Что такое проектное финансирование в строительстве жилья?

Банковский кредит на конкретный дом. Банк оплачивает стройку, деньги покупателей лежат на счетах эскроу до ввода, а после ввода гасят кредит.

Почему в новостройках так много студий?

Девелопер продаёт квартиры до ввода, и студия выигрывает по двум параметрам: самый низкий бюджет покупки и самый дорогой метр. В массовом сегменте Москвы в 2021 году метр в студии стоил на 17% дороже среднего.

Как эскроу влияет на ставку проектного кредита?

Чем больше денег покупателей на эскроу относительно долга, тем ниже ставка. По данным ЦБ, когда эскроу покрывает долг с большим запасом, ставка до 1%, а при слабом покрытии — 16–20%.

Сколько собственных денег нужно девелоперу?

По 214-ФЗ собственные средства застройщика — не меньше 10% проектной стоимости строительства. Остальное обычно даёт банк проектным кредитом.

Почему студий в новостройках стало меньше?

Во второй половине 2024 года закончилась массовая льготная ипотека, ключевая ставка выросла до максимума, а Москва запретила проектировать однокомнатные квартиры и студии меньше 28 м². По данным ЦИАН, доля студий в крупных городах с 2023 года снизилась на четверть.

Что такое форвардное финансирование?

Схема, в которой институциональный инвестор оплачивает стройку по ходу работ и получает готовый дом целиком, чтобы сдавать его в аренду. При форвардной покупке инвестор обещает купить дом после ввода, а стройку девелопер финансирует сам или в банке.