Доходные дома до революции: кредитное общество, аренда и артель

Доходные дома до революции — главный жилой продукт Петербурга и Москвы. К 1913 году этот рынок держался на трёх опорах: городское кредитное общество давало домовладельцу ипотеку под залог дома, доходный дом сдавал квартиры внаём, артель строила по подряду. Квартиру в столице снимали, а кредит брал тот, кто строил или покупал дом.

Предыдущей частью о новых городах Персидского залива мы закончили обзор стран. Эта часть открывает российский блок. О допетровской стройке мы писали во второй части, здесь начинаем с пореформенных десятилетий, когда в столицах появились рынок квартир и кредит под дома.

Спрос и жилой фонд: столицы выросли почти втрое

За полвека до Первой мировой войны столицы росли быстрее, чем успевали строиться. С 1870 по 1914 год население Петербурга выросло с 668 тысяч до 2,1 миллиона человек, Москва за сопоставимый срок выросла больше чем в два с половиной раза.

Рост давали крестьяне-отходники: каждый год миллионы человек уходили из деревень на заработки. Петербург строил сотни каменных домов в год, но их не хватало, и приезжие селились на окраинах в домах-казармах.

На спрос столицы отвечали по-разному: Москва строилась вширь, Петербург вверх. По переписям начала 1880-х больше половины московских домов были одноэтажными, а в Петербурге дома в три этажа и выше составляли около 39%.

При этом аренда в Петербурге за 1880-е годы подешевела на 8%, а в Берлине подорожала. Брокгауз и Ефрон объясняют это конкой: конно-железные дороги открыли для жизни окраины.

Как ту же схему раньше собрали Лондон, Париж и Нью-Йорк, мы разбирали в части о доходном доме.

Кредитное общество: ипотека с круговой порукой

Кредит под городской дом в России начинался как взаимное общество заёмщиков. Первое городское кредитное общество открылось в Петербурге в 1861 году, второе — в Москве в 1862-м. К середине 1880-х по петербургскому уставу работало больше десятка обществ, от Риги до Тифлиса.

Членами общества были домовладельцы, которые заложили дома, и они управляли делами через выборных. Ссуду выдавали облигациями, обеспеченными всеми заложенными домами сразу, под круговой ответственностью владельцев.

Кредит был длинным, от 15 до 36 лет, с правом досрочного погашения. По подсчётам историка Натальи Проскуряковой, городские кредитные общества были крупнейшими кредиторами владельцев городской недвижимости. Земельные банки выдали в разы больше, но почти всё под землю: на городские ссуды у них пришлась около десятой части.

1885: кредит под недострой и «строительная горячка»

Лёгкий кредит сначала разогнал стройку, а потом обрушил цены. К 1881 году в Петербургском кредитном обществе просрочка числилась больше чем по трети всех залогов, а в 1885 году общество пережило кризис. Брокгауз и Ефрон называют три причины.

Первая — приём в залог по высокой оценке домов, у которых не закончена каменная кладка. Кредит под недострой вызвал «строительную горячку», за ней последовало падение стоимости домов. Две другие причины тоже в оценке: новые расценочные ведомости позволяли перезакладывать дома дороже, а оценщики завышали ссуды.

Порядок навёл закон 1886 года: общие собрания заменили собранием уполномоченных и учредили комитет владельцев облигаций с председателем от министра финансов.

Доходный дом: подвалы, мансарды и скученность

Рынок аренды рос за счёт самого дешёвого жилья. В Петербурге по переписи 1890 года в подвалах и мансардах жили больше 70 тысяч человек, в Москве по переписи 1882 года только в подвалах — почти 60 тысяч.

Главной проблемой была скученность: почти четверть Москвы жила в квартирах, где на комнату приходилось больше четырёх человек. Удобства были у меньшинства, ванну в Петербурге имела каждая десятая квартира.

Мелкие квартиры сдавали сравнительно дороже крупных. Брокгауз и Ефрон объясняют это расходами: маленькие квартиры чаще меняют жильцов и чаще требуют ремонта, поэтому их предложение отстаёт от спроса.

Дом Нирнзее: квартира без кухни как продукт

Перед войной в Москве построили дом под конкретного арендатора. В 1912–1913 годах архитектор Эрнст-Рихард Нирнзее построил в Большом Гнездниковском переулке девятиэтажный дом «для маленьких квартир» с жилым полуподвалом и центральным отоплением. Москвичи прозвали его «тучерезом».

Квартиры были небольшие, дешёвые и без кухонь. Арендаторами Нирнзее видел служащих и небольшие семьи, а еду заказывали через полового из ближайшего трактира. Дом заселился, и в 1915 году Нирнзее продал его банкиру Дмитрию Рубинштейну.

Кто строил и по каким правилам: артель и устав

Стройка оставалась ремеслом сезонных бригад, а государство регулировало план, фасад, сроки и высоту. Строили артели во главе с рядчиком, и перед нанимателем артель отвечала круговой порукой: убыток покрывали все члены. Рабочие шли за сотни вёрст, нижегородские каменщики работали в столицах и даже в Бухаре.

План и фасад нового дома по Своду учреждений и уставов строительных утверждал генерал-губернатор, а где его не было, губернское правление. Устав запрещал пускать жильцов, пока здание не выстоится. В Петербурге к концу века дома можно было строить высотой до 11 сажен, около 23,5 метра, это пять-шесть этажей.

Товарищества и «Новый Петербург»: что не успело вырасти

Накануне войны в Петербурге появились два проекта, похожих на нынешний девелопмент: кооператив с выбором планировки и застройка района по общему плану.

В 1912 году архитекторы Алексей Зазерский и Эрнест Виррих выкупили участок на Бассейной улице и учредили товарищество собственников квартир. Каждый пайщик ещё на стадии проекта получал план своей квартиры и мог изменить планировку или доплатить за отделку. Первые этажи отдали под коммерческую аренду, чтобы она покрывала содержание дома. Первую очередь сдали в 1914 году.

Второй пример — «Новый Петербург» на западе острова Голодай. Одноимённое общество купило участок в конце 1890-х, построило два доходных дома и остановилось на десять лет. Затем территорию выкупили Риккардо Гуалино и А. А. Бродский, Иван Фомин сделал проект района с полукруглой площадью и радиальными улицами, но до войны успели построить лишь несколько домов.

Развить оба опыта не дали война и 1917 год. Как страна потом заново изобретала массовое жильё, мы разбираем в следующей части.

Что из этого следует для девелопера сегодня

1. Спрос в столицах создала миграция. Пока приток людей опережает ввод, рынок берёт даже подвалы, поэтому динамику переезда в город стоит проверять до покупки участка.
2. Правила для рынка ужесточают после кризиса: закон 1886 года пришёл после горячки на кредите под недострой. Регулирование долевого строительства (части 19–21) тоже выросло из провалов.
3. Продукт начинается с покупателя. Нирнзее строил под служащих и убрал кухни, потому что еду носили из трактира. Квартирографию и сервисы дома стоит собирать от сегмента покупателя.
4. Выбор планировки до стройки, платную отделку и коммерцию на первом этаже, которая оплачивает содержание дома, опробовало ещё Бассейное товарищество. Эти опции стоит предлагать на старте продаж.
5. Комплексное развитие территории длиннее рыночного цикла. «Новый Петербург» десять лет стоял без стройки и не был достроен, поэтому такому проекту нужен запас денег на паузы.

Источники

• Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона. Статьи «Кредитные общества городские», т. XVIa, 1895; «Отхожие промыслы», т. XXII, 1897; «Квартирный вопрос», «Строительная полиция», «Строительная гигиена», «Артель», «Россия. Кредитные учреждения».
• Проскурякова Н. А. Ипотека в Российской империи. М.: Издательский дом ВШЭ, 2014.
• Московское городское кредитное общество. Очерк пятидесятилетия его деятельности: 1862–1912. М., 1912.
• Справочные данные о Петроградском городском кредитном обществе, 1861–1919.
• Переписи населения и квартир: Петербург 1881 и 1890 годов, Москва 1871, 1882 и 1912 годов; Первая всеобщая перепись населения Российской империи 1897 года.
• Свод учреждений и уставов строительных, изд. 1857 года с продолжением 1893 года.
• Костылев Р. П., Пересторонина Г. Ф. Петербургские архитектурные стили (XVIII — начало XX века).
• Дом Нирнзее, Большой Гнездниковский пер., 10: материалы о строительстве 1912–1913 годов, объект культурного наследия регионального значения.
• Жилой комплекс Бассейного товарищества собственников квартир, ул. Некрасова, 58–60: история строительства 1912–1914 годов, объект культурного наследия регионального значения.
• «Новый Петербург» на острове Голодай: история проекта 1898–1917 годов, проекты И. А. Фомина и Ф. И. Лидваля.