История ипотеки в России: 214-ФЗ и рынок до 2019

История ипотеки в России как массового продукта — это 2005–2019 годы: за них рынок новостроек получил закон о долевом строительстве и массовую ипотеку. Годовые выдачи ипотеки выросли в 53 раза, и квартира стала для покупателя ещё и способом сберечь деньги: в декабре 2014 года, когда падал рубль, выдачи за месяц подскочили в полтора раза.

В предыдущей части мы остановились на декабре 2004 года, когда долёвка получила свой закон. Эта часть — о пятнадцати годах между 214-ФЗ и эскроу. Стройку по-прежнему оплачивал покупатель, но всё чаще он брал эти деньги в банке, и это изменило и спрос, и сами квартиры.

Что дал рынку 214-ФЗ

214-ФЗ впервые поставил сбор денег покупателей под общие правила. Закон подписан 30 декабря 2004 года, вступил в силу 1 апреля 2005-го и ввёл договор участия в долевом строительстве, ДДУ.

Брать деньги граждан девелопер мог только после разрешения на строительство и публикации проектной декларации. Договор регистрировали в госреестре, поэтому продать одну квартиру дважды стало невозможно. Участок и строящийся дом считались заложенными у покупателей. Дома, начатые до закона, достраивали по старым схемам.

Поправки: планка росла каждые несколько лет

За 14 лет требования к девелоперу только росли: каждая крупная поправка поднимала планку для того, кто собирает деньги покупателей. Всего до середины 2019 года в 214-ФЗ вносили изменения 26 федеральных законов.

Год	Что изменилось
2010	запрещено продавать гражданам ценные бумаги, которые дают право на квартиру в недостроенном доме
2014	по новым ДДУ обязательства перед покупателем обеспечиваются не только залогом
2017	собственные средства девелопера — не меньше десятой части проектной стоимости, компенсационный фонд и государственный фонд защиты дольщиков
2018	с 1 июля 2019 года деньги покупателей хранятся на счетах эскроу до ввода дома

Поправка 2018 года закрыла эпоху: девелопер перестал получать деньги покупателя напрямую. Как это изменило экономику проекта, разбираем в следующей части.

ВыводКаждая поправка перекладывала на девелопера часть риска покупателя. Собственные деньги с тех пор стали условием входа на рынок, и закладывать их нужно в модель с первого дня.

Ипотека: три волны и два провала

За 13 лет ипотека выросла из небольшого рынка в массовый: годовые выдачи увеличились в 53 раза, а средняя ставка по рублёвым кредитам снизилась примерно на треть. Рост шёл тремя волнами, и первые две оборвались провалами в 2009 и 2015 годах.

Ввод жилья за весь период вырос вдвое, но жил в своём ритме. Выдачи отвечают на ставку в тот же год, а ввод — с опозданием на срок стройки. Поэтому к 2018 году ввод опустился ниже пика 2015-го, хотя ипотека за те же годы выросла больше чем вдвое.

ВыводВыдачи ипотеки росли рывками и обрывались провалами, а дома, начатые на пике, выходят на рынок через годы. Очередь, запущенную на пике выдач, стоит проверять на сценарий, в котором к вводу спрос уже упал.

2008: первая волна держалась на валюте

Первая волна поднялась быстро и упала за один год. За три года выдачи ипотеки выросли больше чем в десять раз, а в 2009-м банки выдали на 77% меньше, чем годом раньше. Ввод жилья упал не так сильно, но восстанавливался дольше и превысил уровень 2008 года только в 2012-м.

Слабым местом волны была валюта: в 2005 году в ней выдавали почти половину ипотеки. После кризиса таких кредитов стало в разы меньше, а к 2018 году валютная ипотека почти исчезла.

Декабрь 2014: метр как валюта

В конце 2014 года спрос на ипотеку подскочил в разгар валютного кризиса и обвалился сразу после него. 16 декабря Банк России поднял ключевую ставку до 17%, а доллар за полгода подорожал почти вдвое.

224 млрд ₽ипотека за декабрь 2014 года: в полтора раза больше, чем в ноябре, и втрое больше, чем в январе 2015-го

Мы читаем этот всплеск как бегство из рубля в метры, пока банки ещё выдавали кредиты на прежних условиях. Квартира в эти недели работала как защитный актив, вроде валюты или золота. Тот же мотив стоит за покупкой однушки на котловане «на вырост» или под сдачу, а ипотека позволяет купить её без всей суммы на руках.

ВыводАжиотажный месяц перед ростом ставок забирает спрос у следующих месяцев. Его нельзя брать в план продаж как норму, а провал после него стоит планировать заранее.

Государство субсидирует ставку

В 2015 году государство стало поддерживать спрос на новостройки через ставку по ипотеке. С 1 марта по постановлению Правительства № 220 ставка для покупателя была не выше 12% годовых, разницу банку возмещал федеральный бюджет.

Условия: покупка у юрлица на первичном рынке, в том числе по ДДУ, первый взнос от 20%. Лимит суммы кредита в Москве, Петербурге и их областях был выше, чем в остальных регионах. Банки выдавали такие кредиты до начала 2017 года.

Программа поддержала именно новостройки, но весь рынок ипотеки в 2015 году всё равно сжался на треть. Дальше ставки пошли вниз: к 2018 году средняя опустилась ниже 10%, а почти треть выдач шла под залог ДДУ, то есть на новостройки.

Квартира стала меньше

С ростом ипотеки новые квартиры мельчали. Доля однокомнатных во всём вводе жилья почти удвоилась: с 25% в 2004 году до 47% в 2018-м. Трёхкомнатных за то же время стало почти вдвое меньше.

Средняя квартира в домах, построенных организациями, по нашему расчёту на данных Росстата уменьшилась на четверть (индивидуальные дома населения в расчёт не входят).

Мы связываем это с ипотекой. Покупатель приходит с одобренной суммой и платежом, который тянет его семья, и девелопер нарезает планировки под эту сумму. Как источник денег меняет планировки в разных странах, мы разбирали в восьмой части.

Монолит вместо панели

За десять лет монолит обогнал панель. Доля монолитных домов во вводе жилья выросла вдвое, до 21% в 2019 году, а доля панельных за то же время вдвое упала.

Монолитный каркас не привязан к серии домостроительного комбината. Девелопер может менять планировку от проекта к проекту, а значит, подстраивать квартирографию под спрос, ту самую долю студий и однушек.

ВыводГибкость монолита работает, только если планировки пересматривают по данным продаж: какие форматы ушли первыми и на каком платеже покупатели отказывались от сделки.

Как сменился покупатель

За 15 лет покупатель новостройки сменился. В 2005 году он платил своими деньгами и рисковал недостроем. К 2019-му он чаще приходил с одобренной ипотекой, а однушку покупал и для жизни, и как сбережение. Реклама с ценой метра и видом из окна говорит с первым покупателем и плохо слышна второму.

Выводы для девелопера

Спрос на новостройки с этого периода идёт за ставкой: выдачи ипотеки отвечают на неё в тот же год. План продаж стоит считать в нескольких сценариях ставки.
Покупатель приходит с одобренной суммой и платежом. Квартирографию и рекламу стоит считать от платежа и первого взноса, а путь такого покупателя от триггера до ключей мы собрали в карте пути покупателя квартиры.
Часть покупателей берёт квартиру как сбережение или под сдачу, и при падении рубля этот мотив выходит вперёд. Им нужен свой аргумент и своя реклама, а мотивы семей и инвесторов мы разобрали в сегментах покупателей.
Господдержка ставки делает продажи зависимыми от условий программы. Смену условий стоит держать в плане продаж как отдельный риск со своим сценарием.

Источники

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст. 1, 3, 4, 12.1, 13, 15.1–15.3, 27; список изменяющих документов. КонсультантПлюс.
Федеральные законы от 17.06.2010 № 119-ФЗ, от 30.12.2012 № 294-ФЗ, от 29.07.2017 № 218-ФЗ, от 25.12.2018 № 478-ФЗ.
Постановление Правительства РФ от 13.03.2015 № 220 о субсидировании жилищных (ипотечных) кредитов, редакция от 28.09.2018.
Банк России. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования: ретроспективная информация до 01.02.2019 и ряды 2018–2026 годов.
Банк России. Ключевая ставка; официальный курс доллара США, 2014.
Росстат. Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации, 1990–2025.
Росстат. Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер, 2000–2025.
Росстат. Ввод общей площади жилых домов по материалам стен в Российской Федерации, 2009–2025.

Коротко

Годовые выдачи ипотеки выросли в 53 раза, и покупатель новостройки стал приходить с одобренным кредитом вместо своих накоплений.
Рост шёл рывками. После кризиса 2008 года выдачи упали больше чем вчетверо, а ввод жилья вернулся к докризисному уровню только через четыре года.
В декабре 2014 года, когда падал рубль, ипотеки выдали в полтора раза больше, чем в ноябре: квартира стала способом сберечь деньги.
Квартиры стали меньше, доля однушек во вводе почти удвоилась. Покупатель приходит с суммой и платежом, и планировки режут под них.
Монолит обогнал панель и позволил девелоперу менять квартирографию под спрос от очереди к очереди.

Ответы на вопросы

Когда вступил в силу 214-ФЗ?

Закон подписан 30 декабря 2004 года и вступил в силу 1 апреля 2005 года. Он касался только домов, разрешение на строительство которых выдали после этой даты.

Сколько раз меняли 214-ФЗ до эскроу?

До середины 2019 года в закон вносили изменения 26 федеральных законов. Крупные поправки запретили продавать гражданам ценные бумаги с правом на квартиру, расширили обеспечение обязательств, ввели требование собственных средств девелопера и компенсационный фонд, а последняя перевела деньги покупателей на эскроу.

Сколько ипотеки выдавали в России в 2005–2018 годах?

По данным Банка России, годовые выдачи выросли с 56 млрд ₽ в 2005 году до 3 трлн ₽ в 2018-м. Рост дважды прерывался: в 2009 году выдачи упали больше чем вчетверо, в 2015-м — на треть.

Какие условия были у ипотеки с господдержкой 2015 года?

Ставка не выше 12% годовых, первый взнос от 20%, покупка у юрлица на первичном рынке, в том числе по ДДУ. Лимит суммы кредита в Москве, Петербурге и их областях был выше, чем в остальных регионах.

Почему новые квартиры стали меньше?

По данным Росстата, доля однокомнатных квартир во вводе почти удвоилась и к 2018 году приблизилась к половине. Мы связываем это с ипотекой: покупатель приходит с одобренной суммой и платежом, и девелопер нарезает планировки под них.