Жильё в Сингапуре, Гонконге и Японии: три модели

Жильё в Сингапуре, Гонконге и Японии строят в одних условиях: земли мало, людей много. Сингапур сделал государство землевладельцем и главным строителем жилья, Гонконг — продавцом права на землю, Япония отдала землю рынку и ввела единые для страны правила. Итог разный: три четверти сингапурцев живут в государственных квартирах, бюджет Гонконга зависит от продажи земли, а в Японии пустует почти каждое седьмое жилище.

Прошлая часть была про то, как Нидерланды и Скандинавия сделали планирование ремеслом. Азия показывает другое: одна и та же нехватка земли под разными правилами даёт противоположные результаты.

Сингапур: государство владеет землёй

За шесть десятилетий Сингапур перешёл от трущоб к рынку, где почти вся земля у государства. В 1960 году почти семь из десяти жителей ютились в трущобах и самострое, сегодня государственным ведомствам принадлежит больше 80% земли.

В том же году создали Совет по жилью и развитию (Housing and Development Board, HDB). Землю ему дал закон о выкупе земли (Land Acquisition Act) 1966 года: государство могло забирать частные участки под жильё, дороги и заводы и платить компенсацию ниже рыночной. Так в одних руках оказались все четыре дефицита девелопмента из первой части серии: участок, деньги, разрешение и покупатель.

Квартира HDB: аренда на 99 лет и стройка под заказ

Сингапурец покупает квартиру, но земля под ней остаётся у государства. В квартирах HDB живут 76% постоянных жителей страны, и почти все они свои квартиры купили, точнее, право аренды на 99 лет.

С 2001 года HDB продаёт новые квартиры по модели «строим под заказ» (Build-To-Order): дом начинают строить, когда квартиры в нём забронированы. Это продажа с котлована, похожая на российскую долёвку, только риск недостроя несёт госагентство.

ВыводСингапур начинает дом, когда спрос уже подтверждён бронями. Российский девелопер продаёт с котлована на свой риск, поэтому квартирографию ему стоит проверять на спрос до старта стройки.

Гонконг: земля как источник бюджета

Гонконг годами кормил бюджет продажей прав на землю, но доля этого дохода сжалась примерно в десять раз. Вся земля здесь государственная, и девелопер платит единовременный земельный платёж (land premium) за право застроить участок.

В 2017–18 году такие платежи дали 27% доходов правительства, в 2025–26-м, по оценке бюджета, около 2,5%. Правительство закладывает рост земельных доходов, но ниже среднего уровня прошлых двух десятилетий. Доход идёт за ценами на жильё, а оно с пика 2021 года подешевело больше чем на четверть и отыграло лишь малую часть падения.

ВыводГороду, который живёт на продаже земли, выгодны высокие цены на жильё, и их падение бьёт сразу по девелоперу и по казне. В таком рынке за графиком продажи участков стоит следить раньше, чем за ценами конкурентов: он решает, сколько жилья выйдет через несколько лет.

Метро, которое окупается квартирами

Гонконгское метро MTR зарабатывает на квартирах больше, чем на поездах. По модели «железная дорога плюс недвижимость» (Rail plus Property) компания получает право застроить землю у будущей станции, строит жильё с партнёрами и направляет прибыль на новые линии.

11,1 млрдгонконгских долларов прибыли MTR от девелопмента у станций в 2025 году — больше, чем от всех регулярных бизнесов вместе

ВыводНовая станция поднимает цену земли вокруг себя, и MTR забирает этот прирост. Российский девелопер получает его, если покупает участок у будущей станции до её открытия и в продажах объясняет, что станция даст жителю.

Цена гонконгской модели: очередь и метры

За гонконгскую модель платят жильцы: почти половина жителей города живёт в государственном жилье. Очередь на социальную квартиру длится в среднем больше пяти лет, а на человека там приходится около 14 м².

Правительство ввело минимальные площади для новых социальных квартир и квартир со скидкой. Для поделённых квартир (subdivided units), где в одной квартире живут несколько семей, с 2026 года действует режим «базового жилья».

Япония: правила общие на всю страну

Япония выбрала обратный путь: земля частная, а правила зонирования одни на всю страну. Закон задаёт 13 зон назначения земли, город только раскладывает их по карте. Зоны мягкие: жильё нельзя строить только в промышленной исключительной зоне, дом можно поставить даже в обычной промышленной.

Миф о бумажных домах: право, налоги и сейсмонормы

Японский дом быстро теряет цену, и обычно это объясняют бумажными стенами. Причин три, и все они в правилах.

Первая — право. Земля и здание в Японии считаются разными объектами недвижимости: по Гражданскому кодексу залог земли не распространяется на дом на ней. Цену держит участок.

Вторая — налоги. Деревянный жилой дом по налоговым правилам амортизируется за 22 года, железобетонный примерно вдвое дольше. После этого срока деревянный дом в учёте почти ничего не стоит.

Третья — сейсмонормы. Министерство земли, инфраструктуры, транспорта и туризма (MLIT) пишет, что многим домам, построенным до 1981 года по старым нормам, не хватает сейсмостойкости, и советует их укрепить или перестроить.

Налоговый парадоксЗемля под небольшим жилым домом облагается налогом с шестой части оценки. Снесёт владелец ветхий дом, и льгота пропадёт, поэтому старые дома часто стоят брошенными. С 2015 года муниципалитет может снять льготу с запущенного пустого дома, с 2023-го и с дома, который к этому идёт.

Девять миллионов пустых домов и дорожающий Токио

Японский рынок разошёлся надвое: старые дома пустеют, городские квартиры дорожают. По переписи 2023 года в стране пустуют 9 млн жилищ, почти каждое седьмое.

Жильё в целом дешевело почти два десятилетия: после пика 1991 года цены упали почти вдвое и до сих пор на пятую часть ниже пика. Квартиры при этом с 2010 года подорожали больше чем вдвое, в Токио — в 2,35 раза, а частные дома и участки прибавили около пятой части.

ВыводРост цен в Японии достался городским квартирам, старый частный дом его не получил. Срок жизни продукта закладывается на этапе концепции: покупатель в долгую платит за место и за квартиру, которую не придётся перестраивать через двадцать лет.

Выводы для девелопера

Правила рынка задаёт тот, кто владеет землёй. Перед входом в новый город разберитесь, у кого участки и как их передают девелоперам.
Риск непроданного дома дешевле снимать до стройки. Спрос на квартирографию стоит проверять ещё в концепции, пока дом можно поменять.
Транспорт создаёт стоимость земли. Участок у будущей станции выгоднее покупать до её открытия.
Покупатель платит за место, стены стареют. Продавать стоит локацию и планировку, которая прослужит десятилетия.
Нормы меняют продукт. Гонконг ввёл минимальные площади для новых государственных квартир, поэтому квартирографию на пределе тесноты стоит проверять на запас к будущим требованиям.

О том, что бывает, когда продажи с котлована идут без регулятора и в масштабах целой страны, — следующая часть, про Китай.

Источники

Housing and Development Board. Annual Report 2024/2025: Key Statistics, 2025.
Centre for Liveable Cities. Land Acquisition and Resettlement: Securing Resources for Development; Land Framework of Singapore, 2025.
Land Acquisition Act 1966, Singapore.
Chua C. Get ready for the where-when-what flats. Today, 22 марта 2001.
Основной закон Специального административного района Гонконг, статья 7.
Правительство Гонконга. Бюджетное послание 2018–19, 2018; Бюджетное послание 2026–27, 2026.
Hong Kong Housing Authority. Housing in Figures 2025.
Правительство Гонконга. Программное послание 2022 года.
MTR Corporation. Annual Report 2025, 2026.
Bank for International Settlements. Residential property prices: Japan, Hong Kong SAR (через FRED, серии QJPN628BIS, QHKN628BIS), 2026.
Закон Японии о градостроительстве (1968), статья 8; закон № 26 от 12 мая 2017 года.
Закон Японии о строительных стандартах (1950), приложение 2.
Гражданский кодекс Японии, статьи 86, 370, 388.
Национальное налоговое агентство Японии. Сроки полезного использования зданий, 2024.
Министерство внутренних дел и коммуникаций Японии. Налог на недвижимое имущество; Закон о местных налогах, статья 349-3-2.
Закон Японии о мерах по пустующим домам (2014, ред. 2023).
Министерство земли, инфраструктуры, транспорта и туризма Японии (MLIT). Сейсмостойкость жилых домов и зданий; Индекс цен на недвижимость за декабрь 2025 года, 2026.
Статистическое бюро Японии. Перепись жилья и земли 2023 года, базовые итоги.

Коротко

В Сингапуре государство владеет землёй и само строит жильё: три четверти жителей живут в квартирах HDB, купленных в аренду на 99 лет.
Гонконг продаёт право на землю, и бюджет зависит от цен на жильё. Доля земельных платежей в доходах правительства сжалась с четверти с лишним до 2,5%.
Метро Гонконга окупается квартирами: девелопмент у станций приносит MTR больше, чем все остальные бизнесы вместе.
Японский дом дешевеет из-за права, налогов и сейсмонорм: деревянный дом по налоговым правилам списывается за 22 года.
В Японии пустует почти каждое седьмое жилище, а квартиры в Токио с 2010 года подорожали больше чем вдвое.

Ответы на вопросы

Почему в Японии сносят дома?

Земля и дом в Японии — разные объекты недвижимости, и цену держит земля. Деревянный дом по налоговым правилам списывается за 22 года, а старые дома построены по прежним сейсмонормам. Поэтому покупатель платит за участок и строит новый дом.

Правда ли, что японские дома бумажные?

Нет. Современный японский дом обязан выдерживать землетрясения по нормам 1981 года. Короткую жизнь дома объясняют право, налоги и сейсмонормы.

Сколько людей в Сингапуре живёт в государственном жилье?

Около трёх четвертей постоянных жителей, 76% на конец марта 2025 года. Почти все они квартиру купили, но с правом аренды на 99 лет.

Как Гонконг зарабатывает на земле?

Вся земля в Гонконге принадлежит государству, и правительство продаёт девелоперам право застроить участок. В конце 2010-х такие платежи давали больше четверти доходов бюджета, сейчас их доля в разы меньше.

Сколько пустых домов в Японии?

По переписи жилья и земли 2023 года — 9 млн из 65 млн жилищ, почти каждое седьмое.