История небоскрёбов: как стройка стала индустрией (1880–1940)

История небоскрёбов и индустриальной стройки 1880–1940 годов собрана из трёх технологий и одного закона: безопасного лифта, металлического каркаса, железобетона и зонирования. Технологии разрешили строить вверх, цена земли объяснила зачем, а регламент Нью-Йорка определил, какой формы будет дом. В Европе ту же заводскую логику применили к жилью и оплатили её налогом.

В предыдущей части доходный дом стал продуктом для инвестора. Эта часть о том, как продукт получил машину: стройку начали считать инженеры, экономисты и городские юристы, а дом собирать из заводских деталей.

Три технологии, которые разрешили строить вверх

За полвека высоту дома перестали ограничивать лестница, толщина стен и материал: каждую преграду сняла своя технология. Первой стал лифт. Элиша Отис показал его в 1854 году в нью-йоркском Хрустальном дворце: помощник перерезал канат, платформа опустилась на несколько дюймов и встала на тормоз-ловитель. Вскоре пассажирский лифт Отиса поставили в универмаг на Бродвее, и верхние этажи стало можно сдавать.

Вторым стал металлический каркас. Десятиэтажный Home Insurance Building в Чикаго, законченный в 1885 году, держал вес на металлическом скелете, а камень на фасаде стал облицовкой. Его называют одним из первых небоскрёбов: о первенстве спорят до сих пор.

Третьим стал железобетон. Франсуа Эннебик запатентовал систему балок и плит с арматурой и продавал её через сеть фирм-агентов. В 1903 году в Цинциннати поднялся 16-этажный Ingalls Building, этажей в нём было почти втрое больше, чем у прежнего рекордсмена среди бетонных зданий. Разрешения на стройку владелец добивался от города два года.

«Машина, которая заставляет землю платить»

К началу XX века высоту стали считать как доходность. Архитектор Касс Гилберт в 1900 году назвал здание всего лишь машиной, которая заставляет землю платить. Технологии задали предел высоты, этажность внутри него выбирала экономика участка.

Экономист У. К. Кларк и архитектор Дж. Л. Кингстон посчитали для Американского института стальных конструкций «экономическую высоту» офисного здания. На условном участке напротив вокзала Гранд-Сентрал они сравнили арендный доход с затратами на землю и стройку.

Экономист Джейсон Барр, который пересказывает этот расчёт, делает оговорку: в конце 1920-х аренду и цены на землю разогрела спекуляция, поэтому оптимум мог оказаться завышенным.

Миф: небоскрёбы придумали, чтобы экономить землю

Небоскрёбы тянулись туда, где дорогая земля и есть спрос на аренду. Экономия места и удобство площадки на них почти не влияли.

Equitable Building на Бродвее, законченный в 1915 году, занял целый квартал и поднялся на 38 этажей без единого уступа. По данным Комиссии по охране памятников Нью-Йорка, его строили как спекулятивный проект: получить с участка всю площадь, какую он вмещает.

Принято было считать, что башни Манхэттена собрались там, где скала близко к поверхности. Барр с соавторами проверил это и выяснил, что глубина скального основания влияла слабо: глубокий фундамент добавлял к стоимости здания около 7%, а разница в цене земли между районами их перекрывала. В другой работе Барр показал, что девелоперы соревновались высотой с соседями, сильнее всего в годы бума, и часть башен поднималась выше экономически оправданного.

1916: как закон нарисовал силуэт Нью-Йорка

С 1916 года форму небоскрёба в Нью-Йорке определяет закон. По данным Комиссии по охране памятников, до того ни один городской кодекс не регулировал высоту и форму офисных зданий. Первая в США зонинговая резолюция, принятая в Нью-Йорке, ограничила высоту и объём домов и развела по районам жильё, торговлю и производство.

Главным аргументом сторонников закона стал Equitable. Его полуденная тень, по жалобам того времени, накрывала площадь в шесть раз больше его собственной, и соседи потребовали снизить налоговую оценку своих домов из-за потери аренды.

Высоту стены у красной линии привязали к ширине улицы. Выше дом уходил уступами, и только башня на четверти участка могла расти без ограничений. Так появились ступенчатые башни 1920-х, «свадебный торт». Эта форма продержалась почти полвека, пока новая резолюция не сделала нормой башню на открытой площади.

Германия: серийное жильё на деньги налога

В Германии 1920-х заводскую логику перенесли с офисных башен на жильё, и деньги на это дал Hauszinssteuer, налог на арендный доход домовладельцев. По оценке DIW Berlin, он приносил до 2% ВВП в год, на эти деньги строили жилые программы Веймарской республики.

Во Франкфурте городской архитектор Эрнст Май с командой примерно за пять лет построил около 12 000 квартир. В посёлке Праунхайм город испытал собственный метод и сам стал заявителем патента: плиты из лёгкого бетона отливали на городских заводах, везли грузовиками и ставили краном. Дом монтировали за полтора дня, но так собрали только десять опытных домов первой очереди, остальные строили из кирпича.

Миф: Ле Корбюзье виноват в панельках

Ле Корбюзье дал серийному жилью образ, но технологию и государственный курс на неё создали другие. Его самый известный жилой дом, марсельская «Жилая единица», построенная после войны, стоит на каркасе из железобетона, залитого на месте.

В 1920-х он назвал дом машиной для жилья и предложил «План Вуазен» с башнями в центре Парижа. Аргумент был тот же, что у Гилберта: техника позволяет строить в десять раз выше, а «урбанизировать — значит повышать стоимость». План остался проектом.

Заводские панели во Франкфурте монтировали почти на два десятилетия раньше марсельского дома, в начале 1930-х Эрнст Май работал в СССР. Курс на типовое жильё в Союзе закрепило постановление ЦК КПСС и Совмина СССР 1955 года «Об устранении излишеств»: строить по типовым проектам, потому что это быстрее и дешевле. Подробно о советской панели — в части 18.

Что из этого следует для девелопера сегодня

1. Технология задаёт потолок высоты, этажность выбирает финансовая модель. Проверяйте её на ценах вне пика рынка.
2. Продукт начинается с регламента. Предельная высота, процент застройки и отступы определяют продаваемую площадь раньше архитектора, их проверяют до покупки участка.
3. Высоту оправдывает спрос на место. Этажи ради рекорда или соседа проверяйте той же окупаемостью, что и остальные.
4. Новый метод стройки сначала проходит нормы. Время на согласования закладывайте в график вместе со временем на освоение.
5. Своё производство окупается на гарантированной серии. Франкфурт держал её городским заказом, частному девелоперу эту роль играет портфель проектов.

К 1940 году технологии серийного дома были готовы. Не хватало заказчика, который купит их в масштабе страны. После войны им стало государство, об этом следующая часть.

Источники

• Otis Elevator Company. Our History: 1853, 1854, 1857.
• Chicago Architecture Center. Buildings of Chicago: Home Insurance Building.
• National Inventors Hall of Fame. François Hennebique: Reinforced Concrete Construction.
• American Society of Civil Engineers. Historic Landmarks: Ingalls Building.
• Gilbert C. Engineering Record, 30 июня 1900, с. 623–624; по Popik B. The Big Apple: «A skyscraper is a machine that makes the land pay».
• Clark W. C., Kingston J. L. The Skyscraper: A Study in the Economic Height of Modern Office Buildings. American Institute of Steel Construction, 1930; пересказ — Barr J. Building the Skyline (блог), 2018.
• Barr J., Tassier T., Trendafilov R. Depth to Bedrock and the Formation of the Manhattan Skyline, 1890–1915. Journal of Economic History 71:4, 2011; Rutgers University–Newark, пресс-релиз к статье.
• Barr J. Skyscraper Height. Journal of Real Estate Finance and Economics 45:3, 2012.
• New York City Landmarks Preservation Commission. Equitable Building, Designation List 273, LP-1935, 1996.
• City of New York, Board of Estimate and Apportionment. Building Zone Resolution, adopted July 25, 1916.
• Bach S., Michelsen C. Eine Hauszinssteuer könnte die Wohnungskrise in Berlin lösen. DIW Berlin, 2021.
• Stadt Frankfurt am Main, Kulturportal. Ernst May and New Frankfurt.
• Ernst-May-Gesellschaft. Siedlung Praunheim (путеводитель); Werkübersicht: Sowjetunion 1930–1933.
• Bildarchiv Foto Marburg, Philipps-Universität Marburg. Weißenhofsiedlung Stuttgart.
• Fondation Le Corbusier. Unité d’habitation, Marseille, 1945–1952; Plan Voisin, Paris, 1925 (по Œuvre complète, т. 1, 1910–1929).
• Le Corbusier. Vers une architecture, 1923.
• Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 4 ноября 1955 года № 1871 «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве».