Градостроительное планирование: опыт Голландии и Дании

В Нидерландах, Дании и Швеции качество городской среды задаёт процедура градостроительного планирования. Государство и город заранее договариваются, где город будет расти, кто держит землю и какие условия девелопер принимает вместе с участком. Три самых известных примера: голландская программа Vinex, пальцевый план Копенгагена и стокгольмский район Хаммарбю-Шёстад.

В предыдущей части мы разбирали Германию, Австрию и Швейцарию с их рынком арендаторов. Здесь вопрос другой: кто пишет правила застройки и как они превращаются в район. В Нидерландах и Скандинавии план живёт дольше правительств, а условия известны девелоперу до покупки земли.

Vinex: 650 тысяч жилищ по договору

В 1990-х Нидерланды перевели массовое жилищное строительство с государственных денег на договоры. Программа Vinex на 1995–2004 годы выполнена на 97%, по данным Пространственного планового бюро Нидерландов (Ruimtelijk Planbureau, сегодня PBL). Название сокращает Vierde Nota Extra, дополненную Четвёртую записку о пространственном планировании.

Государство подписало с городскими регионами договоры: сколько жилья построить по краям городов и внутри них, какие площадки связать транспортом. Регионы получили фиксированную субсидию на подготовку земли, а убытки площадок государство покрывать перестало. Город стал режиссёром, риск взяли жилищные корпорации и девелоперы. Больше двух третей жилья на новых площадках полагалось строить без субсидий.

97%плана Vinex выполнено: крупнейшие агломерации недобрали, остальная страна перевыполнила

Кто держал землю на площадках Vinex

Земля на площадках Vinex не была в одних руках: город сам готовил участки меньше чем под половину жилья, по обследованию компании RIGO, которое приводит PBL. Девелоперы заранее скупали поля и во второй половине 1990-х держали почти четверть неподготовленной земли.

Модель подготовки земли	Как устроена	Доля жилья на площадках
Активная земельная политика	город сам покупает, готовит и продаёт участки	меньше половины
Bouwclaim, право на застройку	девелопер продаёт поля городу и выкупает готовые участки	около четверти
Совместная компания	город и девелопер готовят площадку вместе	около пятой части

Города предпочитали покупать землю сами: так проще вернуть затраты на подготовку из цены участков. Как Амстердам больше века сдаёт землю в аренду вместо продажи, мы рассказали в части 9.

Почему Vinex отстал от графика

Крупные площадки отставали сильнее мелких: к 2004 году они дали половину запланированного жилья, мелкие — около двух третей. PBL называет три причины.

Города несколько лет учились договариваться с девелоперами. Ставка была на жильё для продажи, а когда в 2002 году экономика пошла вниз, спрос на дорогие дома упал первым. Наконец, цены новостроек и цену земли считали от бурного роста вторичного рынка конца 1990-х. Затем рост вторички замедлился с 15–17% в год до 1,5%, и готовые дома оказались выгоднее новых.

Снизить цену девелопер не мог без скидки на землю, а город не хотел терять доход от участков, которым платил за подготовку. Стройку обычно начинали, когда продано около двух третей жилищ проекта, поэтому остановка продаж останавливала и стройку.

ВыводЦена земли, согласованная на прогнозе роста, потом не даёт снизить цену квартир без чьих-то потерь. В российской схеме с эскроу экономика дома тоже держится на продажах до ввода, поэтому участок стоит считать по осторожному сценарию спроса.

Vinex через двадцать лет

Районы, задуманные для городского среднего класса, со временем ушли в дорогой сегмент. По оценке PBL 2024 года, поздняя застройка сместилась к крупным односемейным домам, и покупали их всё чаще семьи с высоким доходом.

Урок нужен стране сейчас: к 2030 году государство хочет добавить почти миллион жилищ, заметную часть в зонах крупной застройки NOVEX. PBL советует смотреть на новый район как на долгую стратегию: потребности жителей меняются за годы стройки. С 2024 года правила планирования собраны в единый закон Omgevingswet.

ВыводБольшой район строится дольше, чем держится портрет его покупателя. Квартирографию и маркетинг поздних очередей пересобирайте по данным о тех, кто покупает сейчас.

Остерволд: самострой по регламенту

Остерволд под Альмере доводит процедуру до предела: город задаёт пропорции территории, остальное делают владельцы участков. Проект на тысячах гектаров бывших полей идёт с начала 2010-х по плану бюро MVRDV.

Владелец, один или с соседями, строит свой кусок дороги, решает энергию, канализацию и вывоз мусора. Больше половины территории регламент отдаёт под городское сельское хозяйство, под застройку — меньше пятой части. Форма дома на совести владельца, поэтому рядом стоят юрты, контейнерные дома и дома в виде замка.

Копенгаген: пальцевый план 1947 года

За почти 80 лет пальцевый план Копенгагена прошёл путь от неутверждённой схемы до государственной директивы. План уложил рост города в пять «пальцев» вдоль пригородных электричек, а клинья между ними оставил под поля и отдых. Его идеи закрепил закон о регулировании городов 1949 года, пишет Большая датская энциклопедия.

Сегодня схема действует как директива Fingerplan 2019 на три десятка с лишним муниципалитетов. Новые городские зоны выделяют в полосе вдоль радиальных железных дорог, а зелёные клинья застраивать запрещено. Даже обмен идёт по правилу: Fingerplan 2019 убрал часть клиньев с низкой ценностью для отдыха и взамен назначил столько же новых.

Крупные офисы и конгресс-центры планируют преимущественно в пределах 600 м пешком от станции. Если большой офис встаёт дальше, муниципалитет обязан показать, как добьётся того же эффекта, например лимитом парковок. В 2025 году правительство начало очередной пересмотр плана.

ВыводКогда правила роста не меняются десятилетиями, ценность земли видна заранее: станция и защищённая зелень рядом закладываются в цену участка. Площадки в агломерации стоит выбирать по транспортному каркасу и запретам вокруг.

Эрестад: метро в обмен на землю

В Эрестаде инфраструктуру оплатил рост стоимости земли, который она сама и создала. Закон о новом районе на острове Амагер приняли в 1992 году, компанию Ørestadsselskabet Копенгаген и государство создали почти поровну.

Компания продавала девелоперам землю вдоль будущей линии и этими деньгами платила за метро, а метро делало землю дороже. Первая очередь открылась в 2002 году. Рабочих мест в районе планировали втрое больше, чем жителей. Сегодня землю Эрестада и бывшего порта развивает компания By & Havn, «Город и порт», а метро — отдельная Metroselskabet.

ВыводТранспорт поднимает цену земли, и тот, кто держит много земли, может за этот рост заплатить. Для девелопера с крупным участком дорога или станция входит в финансовую модель: затраты идут до продаж, отдача приходит в цене следующих очередей.

Хаммарбю-Шёстад: «вдвое лучше» как условие участка

Стокгольм превратил экологию из пожелания в условие сделки с землёй. Программа 1996 года требовала сделать район на месте промзоны и порта «вдвое лучше» лучших технологий начала 1990-х. Его готовили как олимпийскую деревню, Игры отдали Афинам, а программу город сохранил.

Несколько десятков измеримых целей, от энергии до материалов, работали через передачу земли. Участки город отдавал по процедуре markanvisning: девелопер на ограниченный срок получает исключительное право договориться о покупке или аренде земли на заданных условиях. Условия были известны заранее: подключиться к централизованному теплоснабжению, не применять отдельные материалы и химикаты, написать экологическую программу проекта. С 2014 года муниципалитеты Швеции обязаны публиковать такие правила вместе с принципами цены.

Замер первой очереди, Сикла-Удде, показал снижение экологической нагрузки на 20–45% против эталонного проекта. До «вдвое» не дотянули, и часть эффекта, как оговорил сам город, дал общий прогресс технологий.

Что город записал в урокиВ отчёте 2005 года земельное управление Стокгольма признало: многие цели звучали как «на 20% лучше» без базового уровня, и проверить их было нельзя. Вывод отчёта: у каждой цели с первого дня должны быть точка отсчёта, ответственный и способ замера. Этот подход город перенёс в следующий большой проект, Норра-Юргордсстаден.

Выводы для девелопера

Требования города к участку закладывайте в финансовую модель до сделки. Во всех примерах части условия известны девелоперу до покупки земли.
Цену земли считайте от осторожного сценария цен на жильё. Участок, купленный на прогнозе роста, не оставит места для скидки, когда рынок встанет.
Темп продаж решает судьбу стройки. В Нидерландах без продаж стройку не начинали, в России от них зависит экономика дома на эскроу. План маркетинга стройте от графика финансирования.
Транспорт и защищённая зелень задают цену участка на десятилетия. Это аргумент при покупке земли и в рекламе квартир.
Портрет покупателя меняется за годы стройки большого района. Поздние очереди проверяйте на данных о реальных сделках.
Любое обещание покупателю, от экологии до сервиса, формулируйте с точкой отсчёта и способом замера. Без замера его нельзя проверить и нельзя повторить в следующем проекте.

В следующей части — Сингапур, Гонконг и Япония, которые решали дефицит земли тремя противоположными способами.

Источники

Jókövi M., Boon C., Filius F. Woningproductie ten tijde van Vinex. Een verkenning. Ruimtelijk Planbureau, NAi Uitgevers, 2006.
Lennartz C. Hoe grote nieuwbouwwijken aan de stadsranden veranderen. Planbureau voor de Leefomgeving, 2024.
Rijksoverheid. Omgevingswet, 2024.
MVRDV. Almere Oosterwold: do-it-yourself urbanism, 2012; Visit Almere. Oosterwold.
Lexence, van Rhee A. The evolution of leasehold in Amsterdam: from temporary to perpetual, 2025.
Den Store Danske (lex.dk). Статьи «Fingerplanen», «Ørestad», «Ørestadsselskabet I/S».
Erhvervsstyrelsen. Vejledning til bekendtgørelse om hovedstadsområdets planlægning (Fingerplan 2019), VEJ nr. 9281, 2019.
Plan- og Landdistriktsstyrelsen. Revision af Fingerplanen, 2025.
Knowles R. Transit Oriented Development in Copenhagen, Denmark: from the Finger Plan to Ørestad. Journal of Transport Geography 22, 2012.
Copenhagen Metro, линия M1: открытие первой очереди 19 октября 2002 года.
Stockholms stad, Markkontoret. Erfarenheter från miljöarbetet i Hammarby Sjöstad, Dnr M05-007-914, 2005.
KTH, Industriell ekologi. Hammarby Sjöstad: evaluation of the environmental profile of a new urban district in Stockholm, 2008–2009.
Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar, Швеция.

Коротко

Во всех примерах части девелопер знает условия до покупки земли: где город будет расти, кто готовит участок, какие требования идут вместе с ним.
Vinex выполнили почти целиком, но крупные площадки дали только половину плана. Цену земли согласовали на прогнозе быстрого роста цен, а рынок остановился.
Копенгаген почти 80 лет растёт по пальцевому плану: вдоль электричек, с запретом застраивать зелёные клинья. Стабильные правила заранее показывают, какая земля подорожает.
Метро Копенгагена оплатили продажей земли в Эрестаде: транспорт поднимал цену участков, а выручка от них шла на транспорт.
Стокгольм вписал экологию в условия передачи участков. Нагрузку снизили на 20–45% вместо «вдвое», а часть целей проверить не смогли: у них не было точки отсчёта.

Ответы на вопросы

Что такое Vinex в Нидерландах?

Государственная программа жилищного строительства на 1995–2004 годы: около 650 тысяч новых жилищ по договорам государства с городскими регионами. Новые районы на краях городов называют vinex-районами.

Что такое пальцевый план Копенгагена?

Схема развития Большого Копенгагена 1947 года: город растёт пятью «пальцами» вдоль пригородных электричек, а клинья между ними остаются под поля и отдых. Сегодня её правила закреплены государственной директивой Fingerplan.

Как Копенгаген оплатил метро?

Продажей земли в новом районе Эрестад вдоль будущей линии. Метро делало участки дороже, а выручка от них шла на метро.

Что такое markanvisning в Швеции?

Соглашение муниципалитета с девелопером: исключительное право на ограниченный срок договариваться о покупке или аренде городского участка на заданных условиях. Правила такой передачи земли муниципалитеты обязаны публиковать.

Достиг ли Хаммарбю-Шёстад своих экологических целей?

Частично. Цель звучала как «вдвое лучше» технологий начала 1990-х, а замер первой очереди показал снижение нагрузки на 20–45%. Часть целей проверить не удалось: у них не было базового уровня.

Можно ли строить дом и дорогу самому в Нидерландах?

В районе Остерволд под Альмере можно и нужно. Владелец участка сам строит свой кусок дороги, решает энергию, канализацию и вывоз мусора и отводит часть земли под городское сельское хозяйство.